来源：房天下

作为中国金融领域最高规格的会议，10月30日至31日，5年一次的中央金融工作会议在北京举行，本次会议对房地产金融相关工作指明了新的发展方向。

会议强调，促进金融与房地产良性循环，健全房地产企业主体监管制度和资金监管，完善房地产金融宏观审慎管理，一视同仁满足不同所有制房地产企业合理融资需求，因城施策用好政策工具箱，更好支持刚性和改善性住房需求，加快保障性住房等“三大工程”建设，构建房地产发展新模式。

“此次会议对于房地产的表述内容系统全面，高度概况了当前房地产金融工作的范围和重点，对于各地各部门各机构开展房地产工作具有非常强的指导作用。”专家表示。

“按现在的市场形势，房地产风险进一步显现，并可能以系统性风险的角度对金融安全形成冲击。房地产不良贷款率连续攀升，并且随着供给端开发商债务违约及需求端商品房销售下滑，导致的风险正在从不同层面显现。这种形势下，需要金融体系全面应对房地产可能带来的风险冲击。”广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉称。

其进一步表示，此次金融工作会议对于房地产的表态，不仅体现出防风险与惠民生的统一，同时体现出金融系统向新模式转型和支持房地产新模式转型的统一。

进一步健全房企主体及资金监管

此次中央金融工作会议对房地产金融的表述，最先提及的一句为，“健全房地产企业主体监管制度和资金监管”。

“这句表述是过去没有出现过的，信号意义很强。”专家表示。

对此，中国首席经济学家论坛理事长、上海市经济学会副会长连平也指出，本次会议首次提出“健全房地产企业主体监管制度和资金监管，完善房地产金融宏观审慎管理”，措辞基调与6年前的以“防范＋控制”的理念相比，更进了一步。

李宇嘉认为，本次会议提出了房地产企业新的监管模式，即主体监管和资金监管并存。“监管将从两条路径展开，一是对主体的监管，即夯实企业主体责任，对该主体全口径、全渠道的融资进行监管，以财务风险指标为手段，包括三道红线在内，构筑监管的底线、兜牢监管架构，预警并防范企业出现风险和蔓延。”

二是从资金方面进行监管，即资金从金融机构流出到企业手中，以及企业后续资金的流转，进行穿透式监管，确保资金符合最初设定的用途。

“过去几年房企在资金使用方面存在各类乱象，如预售资金蒸发等，说明此类制度必须健全和牢固，更好确保房企经营稳定。”专家称。

此外，会议还提出，要完善房地产金融宏观审慎管理。

镜鉴咨询创始人张宏伟表示，通过房地产金融宏观审慎管理，有望确保房地产行业的风险不再扩大，防止再有房企出险。未来可能以平准基金、资产重组、AMC不良处置和保交楼基金、回购烂尾楼改为保障房等多种方式，化解行业已出险的房企风险，并通过支持需求端和供给端来重塑房地产行业发展的信心。

会议强调：融资工作要一视同仁

“一视同仁满足不同所有制房地产企业合理融资，在中央金融工作会议中这样定调，应该算是首次。”李宇嘉称。

分析人士指出，对于房企融资政策，较早的表述是“对国有和民营等各类房地产企业一视同仁”，后来调整为“重点支持优质房地产企业的贷款融资及发行债券”，再后来则演变为“一视同仁支持房地产企业合理融资需求”。此次金融工作会议则明确，“一视同仁满足不同所有制房地产企业合理融资需求”。

“从表述的变化中可以看出，此前各地金融工作推进或是有选择性进行，这种选择的判断标准已经不是企业规模、经营能力的标准，而是企业所有制性质的标准。”专家表示，此次提及“所有制”，定性比“国企民企”的定性要严厉，也是希望各地应具备大局观，应真正从企业公平竞争的角度理解融资政策，一碗水端平地支持各类房企健康发展。

事实上，今年9-10月份，房企公开市场直接融资环境仍然在收紧，这可能是受到近期碧桂园等企业资金紧张情况的影响。

“如今，政策面已经再次定调，满足不同所有制的企业的合理融资需求，未来融资审批上可能会更多支持行业公开市场直接融资，以缓解行业融资压力。”张宏伟表示。

“不过，如何解决已经出险房企公开市场的直接融资，以确保保交楼和债务重组顺利进行，将成为未来融资政策执行角度的关键。”张宏伟称。

在连平看来，预计房地产融资将平稳有序，具体做法或为延长房地产“金融16条”支持政策实施期限，指导金融机构用好3500亿元专项借款、2000亿元保交楼贷款支持计划，加大民营企业债券融资支持工具支持力度，做好“保交楼、保民生”工作。

如何构建房地产发展新模式？

值得一提的是，此次金融工作会议上，还提出加快保障性住房等“三大工程”建设，构建房地产发展新模式。

受访专家表示，三大工程建设是未来金融投向房地产的主要领域。按照目前对“三大工程”的定义，主要包括保障性住房规划建设、城中村改造、“平急两用”公共基础设施建设。

“这三大工程都是房地产新发展模式重要组成部分。其中，城中村改造可解决新市民及外来人口享受到公共服务、住有所居；保障性住房将解决住房保障短板，壮大住房保障在住房供给中的主体地位，推进供给侧改革。”李宇嘉表示，未来金融资金将重点投向这些领域，对房地产发展新模式形成支持。

专家表示，就目前情况来看，支持“三大工程“的相关金融工作，预计在全国35个重点城市中将有更大的作为。

此外，张宏伟认为，房地产新模式需要有相关制度的支持，从金融角度来看，REITs制度的建设及发行范围、规模未来势必会扩大。“未来通过REITs支持保障房，以及通过REITs来支持企业向持有经营型不动产方向转型，或将成为趋势。”