来源：房天下

7月27日深夜，楼市迎来了7·24会议后的第一波真利好，住建部官方发文，住建部部长倪虹召开企业座谈会，就建筑业高质量发展和房地产市场平稳健康发展与企业进行深入交流。

随着住建部官宣，要求稳住房地产业，预计各大城市马上会落实新政，利好购房者，利好楼市。

会上，8家来自建筑施工、建设科技、房地产等领域的国有、民营企业负责人作了重点发言，结合企业生产经营实际，分析了当前行业发展的现状和趋势，表达了对相关政策落实情况的真切感受，就推动行业健康发展提出了政策建议。

倪虹强调，稳住建筑业和房地产业两根支柱，对推动经济回升向好具有重要作用。要以工业化、数字化、绿色化为方向，大力推动建筑业持续健康发展，充分发挥建筑业“促投资、稳增长、保就业”的积极作用。要继续巩固房地产市场企稳回升态势，大力支持刚性和改善性住房需求，进一步落实好降低购买首套住房首付比例和贷款利率、改善性住房换购税费减免、个人住房贷款“认房不用认贷”等政策措施；继续做好保交楼工作，加快项目建设交付，切实保障人民群众的合法权益。

倪虹指出，要坚持系统思维、协同发力，通过科技创新和制度创新解决发展中遇到的问题。要深化住房供给侧结构性改革，强化科技赋能，提高住房品质，为人民群众建造“好房子”。希望建筑企业和房地产企业积极参与保障性住房建设、城中村改造和“平急两用”公共基础设施建设，促进企业转型升级和高质量发展。

近一段时间来，楼市接连迎来利好消息。我们来回顾下本周已经释放的利好消息。

7月24日，中共中央政治局召开会议，分析研究当前经济形势，部署下半年经济工作。

会议指出，要切实防范化解重点领域风险，适应我国房地产市场供求关系发生重大变化的新形势，适时调整优化房地产政策，因城施策用好政策工具箱，更好满足居民刚性和改善性住房需求，促进房地产市场平稳健康发展。要加大保障性住房建设和供给，积极推动城中村改造和“平急两用”公共基础设施建设，盘活改造各类闲置房产。要有效防范化解地方债务风险，制定实施一揽子化债方案。要加强金融监管，稳步推动高风险中小金融机构改革化险。

7月25日晚，国家税务总局公众号发布《支持协调发展税费优惠政策指引》。国家税务总局强调，要支持消费提振信心税费优惠，包括个人销售住房减免增值税、个人销售或购买住房免征印花税、个人销售住房免征土地增值税、个人购买家庭唯一住房或第二套改善性住房减征契税、居民换购住房退还个人所得税等优惠。

从中央政治局会议的表态来看，优化房地产政策的方向被重点提及，结合今年二季度以来楼市下行的背景，预计下半年市场适度放松的调控政策会陆续出台。至于税费优惠政策，总的来说，此次住房消费交易供给领域的税收优惠力度较大，尽管有的在此前已经发布实施，但实际上此次覆盖范围更广。

直接利好首套购房者+激活新房市场，首套住房首付比例和贷款利率有望继续下调。

西安预测：

按照西安现行的首付比例和贷款利率来看，首套房商贷最低首付比例30%、贷款利率为4%（最新LPR4.2%-20bp）。

根据6月26日易居房地产研究院发布《购房首付比例政策研究》来看，目前全国20个重点城市首套房比例平均值为24%，具体来看，共分为三档，即35%、30%、20%。

而利率方面，数据显示，7月百城首套主流房贷利率平均为3.9%。分城市能级来看，一、二、三四线城市首套房贷利率分别为4.50%、3.88%、3.88%。

从数据，我们可以期待的是，西安的首套首付比例，很有可能会“随大流”，将首付降至20%，与公积金首付比例平齐。

而首套房贷款利率，将会有两种可能：LPR再次下调的全国普降或很有可能也会再次出现2015年左右的“打折”政策。

重点来看“打折”政策，目前贷款利率已经是有史以来最低，这也意味着首套房贷利率很可能并不会有太大折扣，但9-9.8折还是可以期待一番。也就是说，后续是否会出现首套贷款利率在3.6%-3.92%，值得期待。

直接利好改善置换购房者，减少压力＆激活新房市场＆刺激二手房市场。

这一条政策，直接全面覆盖整个市场，同时激活了新房和二手房市场。认房不认贷。认房不认贷的重点在“房”上，一个简单的公式是：

有房+贷款还清=二套房；
有房+贷款没还清=二套房；
没房（或卖掉）+贷款还清=首套房；
没房（或卖掉）+贷款没还清=首套房。

这将直接刺激到卖一买一的改善置换人群，首套房的认定下，也极大的缓解了置业改善类房源的压力，这样的诱惑力，很有可能会激活大量的改善置换需求。

同时，二手房市场在改善人群卖一买一的过程中，二手房房源供应也会明显出现增量，结合目前的“带押过户＆税费减免”，短期内二手房市场会出现房东急售的价格内卷现象。

直接利好改善置换购房者＆激活二手房市场，换购过程中税费将减免，主要涉及个税、增值税、契税。

首套房利率降低+认房不认贷的组合技，直接刺激到有改善需求的购房者们。

从目前来讲，买卖二手房主要涉及到的税费主要集中在个人所得税、增值税、契税方面。

个税费根据2021年财政部税务总局发布的《关于契税法实施后有关优惠政策衔接问题》的公告显示，自2022年10月1日至2023年12月31日，对一年内卖一买一的购房者，可以予以个人所得税的退税优惠。从现下来看，这个政策有望获得延长。

而增值税和契税方面，分别对持有年限和面积方面有税费收取，按照改善产品来看，如果都不满足减免条件，加起来会有7%左右的税费收取。而从现下来看，这样的税费很有可能会出现减免。

同时，在契税方面，目前实行的是90㎡为分界线，以下为1%，以上为2%。而从现下来看，后续政策方面很有可能会对面积有一个更为科学的划分，并对税费进行一定的优惠减免，值得期待。

再加上目前中介服务费内卷、带押过户，也一定程度上会加速二手房的流通性，从而激活二手房市场。