来源：房天下

[摘要] 未来深圳楼市格局，将发生巨变。

作为楼市风向标的深圳，土地拍卖规则起了变化。

7月4日，深圳公共资源交易平台挂牌3宗二类居住用地，分别位于龙岗宝龙、宝安新安，总起始价46.32亿元，将于8月2日开拍。

引发市场关注的是，宝安新安地块的竞指标部分从过去宅地出让中的“竞保障房面积”改为“竞现房销售建面”，成为深圳首宗竞“现房销售建面”地块。

这宗地块土地建筑面积8.23万平方米，起始价29.62亿元，最高限制地价34.06亿元，现房销售最高限制建筑面积3.552万平方米，占比超过4成；住宅部分平均销售价格不高于8.86万元／平方米（不含室内装修）。

上海中原地产市场分析师卢文曦表示，当前工作重点之一还是“保交付”，现房销售可回避烂尾风险，所以现房销售面积占比越高，对保证项目完成的可能性就越高，对买家而言安全度更高。但对于房企而言，资金压力肯定大了。一般而言，动作快的话，拿地后半年多就可以预售，现房销售则要等1年半到2年才能实现资金回笼。

“‘竞现房销售面积’的做法也有利于避免一线城市土地市场过热。”卢文曦称。

“这类政策的出台将更利好资金成本低的国企、央企及稳健运营的优质民企。”中指研究院土地市场研究负责人张凯表示，现房销售对房企资金成本考验较高，但也是推动我国房企向低杠杆模式转型的一种路径。

他进一步表示，我国房地产市场正面临由以往“高周转、高负债、高杠杆”三高模式向高质量发展转型，参考借鉴国外房地产行业发展经验，新加坡、美国、日本等国家的房地产企业均低杠杆经营。

6月27日，住房和城乡建设部党组书记、部长倪虹公开表示，房地产业发展要从解决“有没有”转向解决“好不好”，改变“高杠杆、高负债、高周转”模式，开展现房销售试点，推动房地产业向新发展模式平稳过渡。

1月17日召开的全国住房和城乡建设工作会议亦明确指出，房地产工作中，有条件的可以进行现房销售。继续实行预售的，必须把资金监管责任落到位，防止资金抽逃，不能出现新的交楼风险。

随后，2月8日，由国务院主办的中央直属党报《经济日报》发布了一篇题为“大力推动商品房现房销售”的报道。文章称，主管部门明确提及现房销售，表明未来，实行多年的商品房预售制度面临较大改革空间，现房销售或将成为大势所趋。文章还称，当前，推进商品房预售制逐步向现房销售过渡的时机进一步成熟。

作为改革开放先行试点城市，深圳必然要在现房建设方面作出一定探索。事实上，近年来北京、上海、海南、西安、福州、合肥、宁波等地土地拍卖环节都曾在拍卖公告中提出“竞现房销售”的条件。

从全国来看，现房销售会提速吗？

对此，广东省城乡规划院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉表示，目前全国现房销售占比约14％，保交楼难度大的城市，现房销售占比更大。

“并不是要迅速将现售占比扩大，当前地产弱势也不支持大规模开展。但未来一段时间，现房销售和预售将是并行的两种模式，开发商既可以选现售，也可以选预售，购房者也一样。当然政策会支持现售，比如在金融政策、规划政策、报建政策等会有倾斜。”李宇嘉表示。

李宇嘉建议，能拿地的开发商一定要算好账，计算好增加的成本和回款周期是否可以承受。现售的出让条件下，地价一定会比预售条件下低，这也有利于开发商，特别是综合实力比较强的开发商。现售逐渐推行的过程，自然也就是房地产优胜劣汰和转向新模式的过程。

对竞自持租赁住房、保障性租赁住房面积的规则放宽，也是深圳此次土地拍卖规则调整的重点之一。

7月4日深圳推出的3宗地块全部采取“双限单竞＋摇号”规则挂牌出让，即限地价、限普通商品房销售价格、竞地价、达到最高限制地价后通过摇号方式确定竞得人。对深圳此前土地拍卖规则中的“竞全年期自持的租赁住房建筑面积”、“竞企业自持的保障性租赁住房建筑面积”，不再作要求。

李宇嘉表示，当前土地市场普遍降温，开发商资金链紧张，前期已建设了大规模的保障性住房，实时退出竞保障房配建、竞自持，也在情理之中。

就在深圳挂牌3宗地块前一天，7月3日，深圳市住建局接连发布4个管理办法，分别是《深圳市公共租赁住房管理办法》《深圳市保障性租赁住房管理办法》《深圳市共有产权住房管理办法》《深圳市保障性住房规划建设管理办法》。

4个管理办法将于8月1日正式实施。自施行之日起，不再安排建设安居型商品房和人才住房。这意味着，深圳“共有产权房”来了，安居房和人才房或将成为历史。未来深圳楼市格局，将发生巨变。