来源：房天下

行业风险加速出清之际，有一批企业逆势扩张，在核心一二线城市上演夺地大战。

6月底，杭州第六批次供地中，12宗地块均火热收官，共揽金128亿元，其中5成地块达到封顶价摇号成交。位于杭州市拱墅区的一宗地块更是吸引了42家竞买人参与摇号，最终被浙江中腾置业以9.52亿元拿下。

在杭州土地市场上，像浙江中腾置业这类民营房企正成为拿地中坚力量。

中指院数据显示，上半年，杭州共出让66宗住宅用地，揽金953.4亿元，居全国第一。在杭州拿地排行榜中，有9家民企（含混合制企业）闯入前十名，唯一的央企是中海地产。其中，滨江集团以182亿元拿地总额位列第一；随后是绿城集团，拿地金额为85亿元；坤和集团以56亿元拿地额居第三。

杭州楼市亦走出独立行情。2023年上半年，杭州新房市场成交面积同比增加45％；成交金额超过2403亿元，同比增加46％。

民营房企“进京赶考”者也在增多。

6月初，北京顺义新城第19街区地块的竞拍，吸引了中海、首开、龙湖等老面孔以及东方雨虹、阳明尚兴等民营企业，共计45家房企及联合体报名参与，最终被福建雄旺房地产夺得，总价16.56亿元。

透过层层股权关系可以发现，福建雄旺与建发地产有着千丝万缕的关联。与龙头房企合作拿地，这也是当前部分民营企业的生存方式之一。

2023年上半年，北京共成交住宅用地31宗，总金额858亿元，排全国第二。竞得者是26家企业，其中没有国企央企背景的企业有5家，分别是京东、上海大华、福建雄旺、石家庄创世纪、辰禾嘉业。

有业内人士认为，这只是土地市场的“表面繁华”，市场分化已愈发严重。“民营房企中，除个别经营稳健的企业在拿地，绝大部分企业拿地投资十分谨慎，一方面是因为流动性压力，另一方面是房地产市场回升持续性较弱。”某房企人士称。

几日前，万科董事会主席郁亮表示，房地产市场实际情况比年初预期要差一些，从目前看信心还需要进一步重建，目前市场短期确实有压力。

这代表了绝大部分房企的想法，谨慎投资成为多数选择。数据显示，上半年百强房企拿地5920亿元，同比下降10％；新增土地货值超过百亿元的房企为32家，同比减少8家，其中，华润置地、滨江集团、万科位列前三。

拿地资源愈发集中在少数大房企手中。6月末，TOP10房企新增土地货值占百强总量的67％，较5月末提升5个百分点；TOP11～20房企新增土地货值占比14％，比去年同期减少5个百分点；后50强房企新增土地货值仅占6％，同比减少11个百分点。

一个积极变化是，在百强企业拿地榜中，民企数量在增多。

据统计，2023年上半年，新增土地货值百强榜中，央企国企拿地金额占比60％，城投平台、民企拿地金额占比分别为18％和22％。对比去年同期数据看，央企国企占比下降3个百分点，民企占比增长2个百分点，而地方城投“退出”迹象明显。

其中，滨江集团排在第2名，新增土地货值787.9亿元，仅次于华润置地；滨江集团上半年全口径销售金额925.8亿元，同比增长35％。

一位市场观察人士称，民企数量增多的确能反映出其投资正在逐步复苏，但民企占比不足三成，整体来看，受制于资金压力和土地拍卖竞争压力，民企投资复苏仍较弱。

中指院数据亦显示，2023年上半年22城供地中，国企央企拿地金额占比超50％，民企拿地金额占比升至28％，地方城投拿地金额占比降至9％。

中指研究院企业研究总监刘水表示，当前拿地的民营房企主要有几类：一是千亿元级别大型房企，如龙湖集团、滨江集团、碧桂园等，此类企业销售能力较强，在市场深度调整时积极拿地，以扩大业务规模。

二是多元化实业企业着力发展已有房地产业务，如伟星房产、亚伦房地产等，此类企业过去地产业务体量较小，近期拿地势头有所增强。

三是地方性中小房地产企业，如坤和集团、杭州椿实置业、建杭置业、浙江中豪等，这些企业多与龙头房企合作，如坤和集团与万科、绿城、龙湖、滨江集团等头部经营稳健型企业合作，更多地进行项目财务投资。

四是主业非房地产的企业，拿地为主业服务，如京东在北京集团总部附近拿地，目的是建公寓、商业设施为总部人员提供生活便利。主题公园建设运营企业长隆集团与华润在广州长隆度假区附近拿地，是为了更好地联动业务发展。

一个问题是，当前房企投资逻辑严重趋同，即争抢一二线核心城市价值地块，导致摇号中签率不断走低。这些房企不得不广泛参与土地拍卖，甚至动用“马甲”，进一步推高摇号难度。而部分下游企业亦积极参与土地拍卖摇号，以期拿地后在后续与甲方合作中增添谈判筹码。优质地块抢夺战愈发激烈。

对于2023年下半年土地市场走向，来自市场的保守主义者声音更甚。“上半年地方政府已将能拿得出的优质地块摆上货台，下半年土地市场热度可能会继续回落，城投类企业可能不得不再次进场托底。”一位企业人士称。