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最新楼市定调!两会提出这五点,释放哪些信号?

来源:德盈地产 作者:德盈地产 人气: 时间:2022-3-8

来源:房天下

近日,两会发布政府工作报告,定调房地产,释放了特别的信号,简单聊聊。
具体内容分为五点:
1、继续保障好群众住房需求。
2、坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位。
3、探索新的发展模式,坚持租购并举,加快发展长租房市场,推进保障性住房建设。
4、支持商品房市场更好满足购房者的合理住房需求。
5、稳地价、稳房价、稳预期,因城施策促进房地产业良性循环和健康发展


房住不炒、三稳基调、租购并举、长租房市场……相信大家对这些词汇并不陌生,具体还要看跟往年的对比。
今年的重点新词是第四条,“支持商品房市场更好满足购房者的合理住房需求”。
这就是一个最为强烈的信号。
因为上一次提到支持购房者买房的定调,还在6年前。
2015-2016年,正是上一轮房价大潮的起点,全国降利率降首付,启动棚改货币化“去库存”,人们跑进售楼处,挤破脑袋抢房。
而现在,仿佛故事重演,算下来,雷打不动的楼市大周期,也如约而至。
这里面有三个问题:
问题一:为什么楼市被打压好几年,突然会转向?
经济周期。
多个经济学家证明,经济规律是人类不可破除的魔咒。老美可以通过“直升机撒钱”熨平周期,我们可以通过调控强行扭转。
但事实证明,一场疫情,又把大家拉回过去。
老美开始加息,而我们,就只能从存量市场找增量,把钱找补回来。
两会给今年定的目标是“GDP增速达到5.5%”,这是偏实际的目标,我相信可以完成。
但还有一个更重要的目标是“新增就业1100万人以上”,这项数据基本是历史最高水平。
这就好比,之前让一个运动员举100公斤的杠铃,而现在让体重少三分之一的运动员,继续举同一重量。
要知道,2022 年高校毕业生规模将达到1076万人,比上年增加167万人,规模和增量均创历史新高。


压力可想而知。
这时候,房地产的尿壶作用又出来了,去年疯狂提示风险的郭主席,都出来讲话,“问题不大,忍着点。”


问题二,什么是“合理住房需求”?
刚需肯定是,改善也一定是,投资是不是?肯定不是。
但好像这个概念从来都是模糊的。
拿刚刚松绑的郑州来说,取消“认房又认贷”、二套变首套,要知道,上一次这种刺激力度还是在6年前。
有人说,二套也是改善啊,来回倒腾着住,或者父母和孩子分开住。
那好,刚刚青岛取消限售是咋回事呢?四大限法中,“限售”就是用来定向打击炒房客的,增加持有时间,以提高成本。
而青岛名正言顺的解禁投资客,新房从拿证满5年,改为网签满5年,二手房满二即可交易。



还有宁波全面认贷不认房,之前买第三套房停贷,而现在,只要房贷还完,买几套都按首套首贷走。
事实证明,还是过去的味道,“一管就嗝屁,一放就疯狂”,上游小河流淌,下游洪水泛滥。
第三个问题,会不会放“大招”?
这个大招就是2015年轰轰烈烈的“货币化棚改”,肯定不放,坚决不放,也不可能放,原因我不再更多解释,详情可以看《这个城市,突然放了个大招!》这篇文章。
政事堂有一个比较新颖的观点,我很赞同,就是以后大招会变换成“农村土地改革”和“保障性租赁住房”。
农村土地有偿收回,决定货币流向,兴建保障性租赁住房,有助于人口流入。
拿保障性租赁住房来讲,这两年中央给钱给资源,不遗余力地推动。


前几天,银保监会和住建部联名,强调国开行要加大力度支持建设,聪明人都知道,国开行就是2015年给全国各地棚改撒钱的主要机构。


去年全国40个大中城市新筹集保障性租赁住房94.2万套,超额完成93.6万套的筹集计划。而整个“十四五”期间,全国核心40个大中城市,预计将建设900万套。


这个数字,细思极恐。
保障性住房落地后,加速城市之间的“马太效应”,从而利好大城市房价。
道理很简单,大城市的优势是赚钱多机会多,但缺点是住房成本高,而现在,保障性租赁住房解决了外来人住房问题,必然会虹吸更多的人口流入。
这也是未来城市之间,抢人大战的筹码。
很多人说,保障性住房是增加整体供应,不是利空房价吗?错了。
一句话,能买得起房的不会住保障房,而住保障房的肯定会攒钱买商品房。
目前已经有大量一二线城市明确了保障性租赁住房目标,北上广深力度最猛,基本建设比例占到新增住房供应量的40%-45%,买房人一定要注意了。
过去,我经常在文章里提到一个比喻:
这两年,调控一直在“拉偏架”,帮着买家揍卖家,揍死了一堆开发商和炒房客,但这事儿总有个头,不然市场长期失衡,地方根本扛不住。
而两会的信号,正是这个头,全国楼市实际上就四个字,“八仙过海”。
除了郑州、青岛、宁波,刚刚佛山、温州、德州、昆明等等城市相继下调首付比例和房贷利率。
全国各地如决堤大坝,漫漫江水,接下来平均一天1-2个城市放松调控,开始比“下限”。
凡是人口流入的二线城市,会短期内迎来量价齐升,比如冰冻5年的郑州。
我打听了一圈朋友,当地银行在赛跑式下调房贷利率,最新利率已经接近5%。
开发商收回了降价打折的广告,二手房业主开始连夜上调报价,有5万的、10万的,20万的……
楼市回暖在顷刻之间。
而三四线城市,成交会涨,但价格够呛,库存压着很难有翻盘机会,这时候刚需等到利率下降到5%左右,利好兑现后可以上车。
同时有多套房的投资客,趁机赶紧把房子卖一卖。可以明确,接下来这段时间,可能是三四线炒房客最后的解套时机,过时不候。


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