来源：中国房地产报
新春伊始，房地产迎来政策大礼包。
2月8日，央行官网披露，为贯彻落实党中央、国务院关于加快发展保障性租赁住房的决策部署，加强相关金融政策支持，中国人民银行、中国银行保险监督管理委员会发布《关于保障性租赁住房有关贷款不纳入房地产贷款集中度管理的通知》，明确保障性租赁住房项目有关贷款不纳入房地产贷款集中度管理，鼓励银行业金融机构按照依法合规、风险可控、商业可持续的原则，加大对保障性租赁住房发展的支持力度。
央行方面表示，此举有利于银行业金融机构加大对保障性租赁住房项目的信贷投放，支持我国住房保障体系建设，有助于推动建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度。
央行方面还透露，下一步，人民银行、银保监会将加快建立完善住房租赁金融制度，继续加大对保障性住房建设和长租房市场发展的金融支持力度，促进房地产业良性循环和健康发展。
01
房贷集中度管理松动
2021年元旦前夕，央行、银保监会发布了一项房地产金融政策重磅新规——建立银行业金融机构房地产贷款集中度管理制度，对银行业金融机构房地产贷款占比和个人住房贷款占比均做出规定，并宣布自2021年1月1日起实施。
这一政策严控下，涉房贷款压降成为趋势。央行数据显示，2021年末，房地产贷款余额为52.17万亿元，同比增长7.9%，比上年末增速低3.7个百分点；全年增加3.81万亿元，占同期各项贷款增量的19.1%，比上年全年水平低7.2个百分点。房地产在全年人民币贷款总额占比中下降。
分类来看，2021年末，房地产开发贷款余额12.01万亿元，同比增长0.9%，增速比上年末低5.2个百分点。个人住房贷款余额38.32万亿元，同比增长11.3%，增速比上年末低3.3个百分点。
央行金融市场司司长邹澜表示，近期房地产销售、购地、融资等行为已逐步回归常态，市场预期稳步改善。下一步，央行将全面落实房地产长效机制，保持房地产金融政策连续性、一致性、稳定性，稳妥实施好房地产金融审慎管理制度，加大住房租赁金融支持力度，因城施策促进房地产业良性循环和健康发展。
值得指出的是，在2020年12月31日房地产贷款集中度管理制度推出之际，央行、银保监会就此答记者问时曾表示，为支持大力发展住房租赁市场，住房租赁有关贷款暂不纳入房地产贷款占比计算；人民银行正会同相关部门研究制定住房租赁金融业务有关意见，并建立相应统计制度，届时对于符合定义的住房租赁有关贷款，将不纳入集中度管理统计范围。
现在，央行、银保监会进一步发文明确，自本通知印发之日起，银行业金融机构向持有保障性租赁住房项目认定书的保障性租赁住房项目发放的有关贷款不纳入房地产贷款集中度管理。
“这是信贷放松和鼓励的重要政策，真正促进房贷领域支持保障性租赁住房发展。此举也体现了房贷集中度政策在松动，此前是并购贷退出房贷集中度考核，体现了房贷集中度政策积极优化。”易居研究院智库中心研究总监严跃进分析称，此政策将促使房企申请贷款动力增强，对于今年保障性租赁住房更快更好发展，将提供更大动力。
广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉置评道，在保障房贷款利率比较低（可低至3.85%-3.9%）、期限比较长情况下，银行投放保障性租赁住房贷款收益会比商业性贷款低。为激励银行多放贷，此类贷款不纳入集中度管理，有利于提高银行放贷积极性。他预计，下一步，随着住房租赁金融制度的建立，银行将会单列保障性租赁住房贷款科目，并对该类贷款在认定、投放、定价、偿还等方面，建立完全不同的贷款管理制度。
同时，他认为有利于促进地产融资转型。“对商业性房贷限制规模，对保障性租赁住房贷款不限制规模，且利率优惠，意在调整银行资产结构，促进普惠金融发展，其逻辑与扶持中小微实体贷款完全一致。央行、银保监这次也表示，加快建立完善住房租赁金融制度，也就是要针对新的住房供应体系配置相应金融支持制度，从而促进地产行业转型。”李宇嘉表示。
02
保障性租赁住房迎爆发式增长
这一政策的背后之意还在于，“十四五”时期加快发展保障性租赁住房成为我国住房制度建设的重中之重。
1月20日，全国住房和城乡建设会议召开。住房和城乡建设部表示，今年要继续推进住房供给侧结构性改革；坚持租购并举，多主体供给、多渠道保障，优化住房供应结构；大力增加保障性租赁住房供给，以人口净流入的大城市为重点，全年建设筹集保障性租赁住房240万套（间）。同时，完善城镇住房保障体系，指导各地合理确定本地区住房保障制度安排。
按照此前住建部相关负责人的表述，40个重点城市“十四五”期间计划筹集保障性租赁住房650万套，2022年一年的任务量就占到了整个“十四五”的37%，比2021年实际完成高出了1.5倍以上，由此可见，保障性租赁住房将迎来一轮爆发式增长。
明明债券研究团队测算，“十四五”期间全国新增保障性租赁住房将在800万套-900万套，对应的新增建筑面积或在4亿-4.5亿平方米，对应的开发投资将在1.7万亿-1.9万亿元，预计2022年投资将超过4000亿元，拉动地产投资3个百分点左右。
保障性租赁住房的加速发展以及政策的加速落地，也为房企寻找新业务增长点，实现轻资产转型，提供了重要契机。
中国城市与区域治理研究院研究认为，房企参与保障性租赁住房有几种方式，一是直接参与保障性租赁住房建设和运营；二是通过保障性租赁住房盘活存量用地和存量房产；三是通过参与运营实现轻资产转型。
东亚前海证券研究员贺燕青认为，对房地产企业来说，保障性租赁住房或将开启第二增长曲线。房企与地方政府平台公司对接，包括地方城投公司以及租赁国企，在项目实现运营管理上协同合作，对于房企本身也打通了轻资产服务输出的过程。随着土地市场中越来越多“配自持”地块出让，房企将主动或被动的涉足住房租赁业务，打开租赁业务新局面。
此次央行明确，保障性租赁住房项目有关贷款不纳入房地产贷款集中度管理，在业内人士看来，这将是商业银行2022年重点推广的房贷产品，房企应该主动把握此类信贷机会。
李宇嘉认为，未来一段时间，保障性租赁住房建设主要以国企央企以及大型优质民企（万科、龙湖、绿城）、以及地方城投平台为主。因为，这类型的建设主体，在抵押物、信用等级方面更能满足银行的需求。此外，除保障性租赁住房开发外，对于改造类的保障性租赁住房，运营中的流动资金贷款、物资采购贷款等，也应该做出创新，满足这个行业的需求。
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