商品房备案价从9字头到3万+
从摇号最低中签率2%到冷门项目0登记
从一季度的停摆到二季度火爆……
2020上半年西安房产市场充满变化
全国高考刚刚结束
西安楼市半年考也交上了一份答卷
答案如何，一起来看看
 
01
考题：价格
答案：备案价刷出3万+新高
最高出现3.8万
华商报记者统计可得：今年1月—6月底，西安主城区（除西咸新区和临潼区）共有9批商品房住房备案价格公示，共计37184套房源，其中毛坯项目39个(含重复)，共计12041套；精装项目66个(含重复)，共计25143套房源。
从备案项目区域来看，上半年备案项目最多的是浐灞，共有25个项目。从价格区间看，1.3万元以下的项目明显减少，大多数为城内区老盘推新的项目，例如御锦城、高科麓湾国际社区、高科绿水东城等，或者是目前仍处于价值洼地的港务区，例如华润置地·未来城市、招商城市主场等项目。而大多数项目的备案价集中在1.5万—1.8万元，这与刚改和改善型产品大量入市也有很大的关系。
记者在西咸新区官网查询统计所得，上半年西咸新区备案共7次，住宅备案5544套，最高备案价达34500元/㎡。其中精装项目19个(含重复)，共计4765套房源，毛坯项目6个(含重复)，共计779套房源。海逸长洲最高备案价达34500元/㎡，沣水云间最高备案价达34015元/㎡，天地源·兰樾坊最高备案价达31145元/㎡。虽然整体备案价格偏高，但是在实际销售中，大多数项目都有不少优惠折扣。
从区域来看，多个区域的备案价在上半年都有新的突破，
例如未央湖板块首现改善大平层产品-未央金茂府，最高价格突破3万+。
高铁新城板块，从原先1万-1.3万的市场均价，由于碧桂园文景府的入市，也加入到了2万+的行列。
浐灞生态区继碧桂园香湖湾1号2万+后，今年出现的源邸壹号和自然界河山，最高出现了价格3.7万-3.8万高端改善。
而从去年到今年频出地王的高新三期，纯新盘也将持续刷新备案价格。
02
考题：成交
答案：110—130m2户型占主力
市场份额超32%
受疫情影响，一季度基本处于“停摆”状态，从保利投顾西安公司发布的上半年数据中可以看到，1—6月份商品房供应量为532万方，同比下降14.6%，销售量471万方，同比下降37%，成交均价为15638元/平方米，同比上涨7.6%。
从创典全程发布的数据来看，上半年西安楼市共计推售房源38970套，成交房源量为20077套，整体去化约为50%。其中2月推货量最低，而3月份去化率最低仅为37%，4、5、6月推货以及去化一直处于上升状态，6月份达到了最高，整月推货量为12037套，成交7965套，去化率约为67%。
数据表明，西安楼市已走出疫情，但比前两年还是在回调中。
从成交面积段上看，上半年110—130平方米的户型占据成交主力，市场份额超32%。可以明显感觉到，置业面积需要在逐渐向高位面积演变，而总房价的接受程度也普遍为120万—160万，200万以上的成交量一直上升。拿金地曲江风华、万科翡翠国宾等项目来说，2万+的单价同样加入到了摇号行列中。
盘点西安上半年，成交面积最多的区域依旧是浐灞，成交面积101.69万平方米；其次是经开，成交面积46.53万平方米。
从区域内开盘情况来看，冷热不均现象严重，一方面是“千人摇”摇不上，另一面是登记人数为个位数。据不完全统计，上半年共计18个楼盘超“千人摇”，最引人关注的就是大华曲江公园世家，5071人争抢108套房子，平均中签率仅2%。而一些位置不佳、价格略高的楼盘，核验通过人数甚至为0。
种种表现可以看出，上半年房地产市场分化加剧，两极分化愈加明显，改善客群对项目品质及产品力要求极高，也愿意购买高楼价房源，而刚需客群压力增大，可选项目越来越少。
03
考题：产品
答案：房企产品迭代
高端改善持续增多
上半年西安楼市还有一个重要的表现，就是高端改善产品持续增多，面积区间持续增大。这一点从新盘入市的情况就可以看出来，例如碧桂园·文景府、龙湖·春江天序、卓越坊、未央金茂府、金辉江山铭著等，大部分项目的主力房源为140—180㎡的大平层、洋房、叠拼。尤其是洋房的顶底跃和叠拼产品，经历疫情之后在上半年有了明显的需求，很多有资金实力的购房者对于这种产品会更倾向，因为这类产品有更多的改造空间。
另外，科技、绿色等也是房地产市场更新迭代的重要指标。例如，在上半年亮相的中海·云锦东方项目，就是中海地产研发的第五代产品，打造中海在西安首个5G社区，借助5G带来的万物互联、高速率、低延迟、多连接等特性，科技智能在全社区应用，更智能的安防系统，打造有温度的智能体验。
资深媒体人王涛分析，新亮相楼盘户型面积越来越大，高端改善产品是主流，特别是143㎡以上的越来越多，这一方面是因为过去公开拍卖成交的高价地倒逼开发商只能做高端，只有做高端改善才能实现溢价；另一方面是因为再改需求量的增加。同时，这也与开发商为了提升自身在市场中的产品品质口碑有关，只有高端改善产品才能彰显出产品力。对于一座城市来说，这样的产品越来越多说明整体开发水平提升、城市品质越来越高，但对于购房者来说，必然意味着房价越来越高，换房的门槛会提升。
美城股份市场总监沈玮则表示，房企产品的迭代是城市发展正常的一个演变的过程，只是这个过程可能相对来说会比较痛苦，对于刚需购房者来说，要想留在这个城市，要么可能去选择二手房市场，要么可能得去选择远郊的新房。
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