这几天重磅消息密集，刺激楼市敏感的神经。
先是央行出手！13日，央行宣布定向降准，释放长期资金5500亿元。
水源滚滚，而且主要流向普惠金融、小微企业。 消息一出，朋友圈的房产销售都沸腾了，是不是要“放水”？是不是要救市？ 如果说货币宽松还在预期之内，那么，差不多同时推出的土地新政，更让人感到震惊。 土地一向是国家管得最紧、抓得最严的资源。 现在，国务院专项授权给全国最发达的8个省市：北京、上海、天津、重庆、广东、江苏、浙江、安徽，只要省里审批，就可以把农用地（永久基本农田）转为建设用地。 要知道，基本农田可是一条政治红线。消息一出，坊间惊呼：“新土改”来了！ 这一系列重磅信号，会对楼市带来哪些影响？ 这次降准，早有先兆。
此前的国务院常务会议提出，就提出要抓紧出台普惠金融定向降准措施，并额外加大对股份制银行的降准力度。央行落实的速度还是很快的。 降准与疫情有一定的关系。 水源宽松了，可以促进商业银行加大对小微企业、个体工商户贷款支持，帮助复工复产，推动降低融资成本。
降准指的是降低存款准备金率。 打个比方，假设原来银行吸收100块钱的存款，需要上交20元到央行准备金账户作为备用金，防止出现挤兑风险。那么准备金率就是20%，银行只剩下80块用于放贷。 此时，央行把存款准备金率下降5%，银行就只需要上交15块作为准备金，可用于放贷的资金就变成了85块。
吸收的存款总量没变，但可用于贷款的资金更多了。
这就是“降准”的威力。 比起降息鼓励投资，降准更直接地带来水源注入，提振市场的活力。 从以往情况来看，楼市对降准相当敏感，往往会有积极的回应。一旦出现降准，对楼市都是利好。 近期楼市回暖，多地售楼部恢复营业，看房的人又回来了。 随着央妈近期不断放水，各地不断放松调控，短期内促销和交易已经迎来积极态势。 降准之后，房企会抓住这一利好作为营销手段，促进销售。 不过，具体而言，降准对不同城市影响不同，比如去年的三次降准，深圳、上海房价上扬，北京、广州的房价却还是微跌的。
这是由于，每个城市的经济基本面、人口净流入、人均收入、土地供应情况不尽相同。 可预见的是，降准后经济活力会一定程度上升温，对于人口净流入、已进入调整期的一二线城市来说，资金会有所好转，再加上巨大的刚需人口，市场将迎来春天。 不过，本次降准并不是针对房地产市场。 根据央行的说明，这次降准所新增的贷款，会更精准地投向实体经济和小微企业。 要知道，受疫情影响，许多中小企业已处于嗷嗷待哺的阶段。
因此，在“房住不炒”的背景下，降准并非“大水漫灌”，稳健的货币政策取向没有改变。降准释放的资金只会部分流入房地产领域。 但这一积极信号，对楼市也有提振作用，同时有利于部分房企在可加杠杆范围内融资、有利于楼市的平稳发展。 对购房者而言，降准后优惠利率会越来越多，部分银行也会出现针对首套房认定标准的调整，毕竟房地产贷款对于大部分银行来说依然是优质信贷业务。 同时，降准可以继续加大降息空间，因此从这些维度来看，依然是比较大的利好了！ 总体而言，对楼市来说，降准将带来的是利好刺激。相比之下，“新土改”政策的发布，影响可能更长远，更耐人寻味。 3月12日，中国政府网正式公布国务院印发的《关于授权和委托用地审批权的决定》。
上述文件里，非常值得注意的地方，我归纳成了以下两点：
1、 在规划/计划内，将永久基本农田以外的农用地转为建设用地的，国务院授权各省、自治区、直辖市人民政府批准；
2、试点将永久基本农田转为建设用地的首批试点省份，分别为北京、天津、上海、江苏、浙江、安徽、广东、重庆，试点期限1年。
也就是说，审批土地转性的权力下放，无需上报国务院审批，省内审批就行。这些省级政府将对土地的开发利用更灵活，权限更大。 尤其是第2点，直接触及了永久基本农田，也就是“红线中的红线”。 所谓永久基本农田，本来是无论如何，不得以任何方式挪作它用的。2020年，全国永久基本农田就不少于15.46亿亩。 为什么选择中国最发达、改革开放最前沿的8个省市，给它们这么大的授权呢？ 原因是，它们实在受土地之困太久了！ 众所周知，我国土地性质分为国有土地和集体土地，国有土地以城市用地为主，集体土地则是城市郊区或农村用地。国有土地需要纳缴土地出让金、成本高昂，带来了房价的高企。 集体土地建的房子虽然不用缴纳土地出让金，但交易受阻、价格低廉。 这些年，我国对永久基本农田、生态保护红线、自然保护区三块的保护很严格，这种情况下，大城市可利用的增量土地是很有限的。 可我国一二线城市人地矛盾已经非常紧张。常住人口持续增加，但是土地供应有限，导致房价不断上涨，这一桎梏放在腹地面积2000平方公里不到的深圳，更是一块心病。
不只是深圳，对北京、上海来说，土地增量与人口增量、购房增量也是极不匹配，人地错配的现象出现多年。这也是网上疯传这两个城市“赶人”的主要原因。 并且，新增的土地中相当大一部分是存量建设用地，在实施过程中容易碰到钉子户、引发纠纷，土地用途变更审批时间也不能保证，倘若容积率限制过低，也会影响开发商的积极性，最后往往是一拖再拖，效率不高。 这便是这一土地新政诞生的原因——给发达地区的大城市“松绑”。 不过，新出台的这一新政，其实还只是土地改革的一小步。 随着改革越来越深入，最终的目标是——地随人走。 也就是说，土地的分配跟人口流动密切相关，常住人口更多的城市，能够获得更多的土地指标。 通过拉大城市框架，打造卫星城，可以容纳更多的人口，也能平抑城市的房价。 佛山之于广州、东莞、惠州之于深圳就是典型的例子，广州房价之所以一直在一线城市偏低，就与广佛一体化有很大关系。 同时，土地松绑有助于倒逼城市更新，加快城市旧改。 城市旧改之所以很难推进，跟土地供应量不足，地方政府回旋空间不够有关。
如果有更灵活的方式新增土地，地方政府对存量土地的依赖降低，旧改也会变得更加从容。 最后，这一招还有助于缓解地方财政压力。 地方政府将集体土地转成国有土地后可以收取土地出让金，在土地交易中还得到的各种税费，有助于缓解地方财政压力。 受疫情影响，大城市本就面临更大的财政压力，现在有更多土地可以卖了，相当于下了一场“及时雨”。 因此，用地审批权下放，对省会城市和超大城市来说是非常大的利好。
陆铭教授曾在《大国大城》中做过一项测算，如果按照每平方公里5000人计，只需将上海目前耕地中的一半（大约1000平方公里）转为建设用地，就可以容纳约500万人口。这样的人口增量，相当于一个南昌市的人口总量。 也就是说，这一新政出台，很可能突破头部城市的人口上限。尤其是广州、深圳两大一线城市，人口容量尚未饱和，还会持续吸纳更多的人口。 这一背景下，城市间的马太效应也将进一步拉大。
买房投资，还是要擦亮眼睛，跟着趋势走。
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