低迷的上半年刚刚过去，楼市在淡季中又开始了下半年行程。

    原本逢季节而变淡的市场，最近还有点“乱”。一方面，房管部门又开始了新一轮规范市场的严查行动；另一方面，不少楼盘的营销活动越来越让人看不懂……下半年，西安楼市将会何去何从？

    下半年西安房价走势如何？

    汪魏：从现在到年底，都处在降价潮开始阶段

    市场可能在5、6、7、8月这个阶段形成一个成交量的谷底，然后在9、10月份有一个缓慢企稳、微反弹的过程。但从现在一直到年底应该都处在一个降价潮的开始阶段。

    因为房地产运行的下滑周期形成了，加上各方的唱衰观点，加剧了刚需群体的观望情绪，所以导致市场目前处在弱势下滑的状态中。

    张计卫：供需倒挂延续，房价仍将被动下行

    下半年供需关系倒挂的压力依然持续，会进一步催生“以价换量”的情况，中短期内的住宅月均成交量将处于2013年交易量65%的水平，而房价仍将被动下行。

    冯奔：成交或进一步惨淡，房价最多“暗降”

    在宏观经济形势没有大的改观，政府也不出台刺激政策的情况下，不排除市场的成交表现进一步惨淡。不过，在长期通胀的基础上，房价不会出现整体“断崖式”的大幅下跌，最多会有“暗降”的现象发生。

    李连源：调整刚开始，将持续走低

    相对于国内其他城市，西安楼市的情况比较稳定，6月和7月前半月仅是价量微跌，市场购买力萎缩，观望进一步加剧。因市场调整刚刚开始，且需要时间转化，下半年将延续走低态势。

    最近房管部门又开始整顿无证售房，会给市场带来什么影响？

    汪魏：有些城改项目可能暂停销售

    对西安目前已经处于弱势的市场来讲，肯定会带来一定影响。对开发商，特别是城改项目的开发商来说，也增添了更多压力。面对房管局严查，有些项目或会加快办证手续，有些则可能暂停销售。

    张计卫：对城改楼盘影响大

    这属于规范市场行为，对整体市场而言利好，可进一步提升市场的规范化、有序化。但是，对城改项目的开发商而言，压力增加，资金链将面临巨大考验，不排除部分企业转卖项目和土地的可能。

    李连源：严查后还需监管到位

    市场规范无论对开发商还是消费者都有益处。房管局严查五证，对净化市场有帮助，但严查过后还需监管到位，如果一如之前就没有任何意义。

    网球赛、观影、相亲……如何看待这些看似“不相干”的营销活动？

    汪魏：最有效的手段还是提高性价比或降价

    当前的房产营销，我们称为营销3.0阶段，主要特征是围绕电商、全民营销等来开展。但这些只是手段，个人建议，最有效的手段还是提高产品性价比，或降价。

    冯奔：除了蓄客外，也反映出营销思路的混乱

    在淡季推活动增加人气，这无可厚非，但楼盘活动越来越和售房无关。这在一定程度上，反映出当前市场营销思路的混乱。

    传统营销虽然受到电商的强烈冲击，但电商也并没有强有力的整合手段，导致当前的楼市营销可以说缺模式，甚至无模式。

    张计卫：看似不相干，实则很必要

    低迷的市场对众多操盘手提出了更高要求。

    “轻线上，重线下”成为淡市营销的主流指导思想。作为成交量的前提是上客量，如何增大上客量成为很多项目营销的突破口，这就不难理解为什么众多楼盘推出看似“不相干”的营销活动，看似不相干，实则很必要。

    李连源：靠噱头只能赚吆喝，对销售无帮助

    目前楼市萎靡，靠噱头只能赚吆喝，对销售无帮助。现在，是开发商应该沉下心来研究真实需求(产品)的时候了，与其靠噱头，不如加强产品自身打造，用个性化、精准化产品招龙引凤。