来源：房天下

12月14日，为了更好满足居民刚性和改善性住房需求，促进房地产市场平稳健康发展，京沪接连优化房地产政策，包括优化普宅认定标准、降低首付比例、降低房贷利率下限等，大幅降低了居民置业门槛和购房成本。政策落地后，京沪置业情绪有所提升，根据中指调查数据，2023年12月，京沪置业意愿分别提升3个、7个百分点，短期内房地产市场活跃度也出现回升态势，年底市场出现一定翘尾行情；伴随着市场进入1月传统淡季，京沪市场活跃度均出现下滑，整体政策效果有所减弱。2024年1月13日，上海定向放松青浦、奉贤新城人才限购政策，政策持续优化调整，较为宽松的政策环境为需求释放创造了良好条件，未来京沪政策仍有进一步优化空间和预期，在政策带动以及优质改善项目供应增加等因素影响下，京沪房地产市场有望逐渐企稳恢复，“小阳春”市场行情预期仍在。

01、中指研究

北京：12月新房成交套数环比增长38.5％，新政后部分项目去化较好

1、新房：新政后两周成交量有所回升，对价格带动有限

成交方面，新政后两周新房成交量回升，今年以来有所下滑。根据中指数据，2023年，北京新建住宅累计成交6.6万套／748.8万平方米，与2022年基本持平。12月成交6106套／68.4万平方米，环比增长38.5％／36.7％，但提升幅度小于9月“认房不认贷”放开后（9月成交环比增长42.9％／41.1％），同比增长15.2％／12.0％。其中新政落地后（12.15-12.31）新房成交4443套，同比增长28.4％，日均成交261套，较12.1-12.14日均增长120.0％，在部分项目集中网签等因素带动下，各周成交量环比持续走高。2024年以来，新房成交量有所下滑，前两周周均成交量与新政前一周基本持平。

年底新房供应量有所增长。根据中指数据，2023年，北京新建住宅累计批准上市541.8万平方米，同比下降18.9％，绝对规模为2019年以来低位。12月批准上市面积为85.4万平方米，较上月增长25.8％，较2022年同期增长51.2％。

从新开盘情况来看，新政后部分项目去化较好。根据中指监测，2023年12月北京新建住宅开盘当天平均去化率为71％，较11月提升7个百分点。新政发布后（2023.12.15-2024.1.14）北京新开盘项目中，昌平的梧桐星宸、大兴的中建·玖玥府和延庆的住总山澜樾府3个项目开盘当天认购率超过80％，市场去化相对较好。

价格方面，2023年12月新房价格环比上涨0.17％。根据中国房地产指数系统百城价格指数，2023年，北京新建住宅价格保持小幅上涨态势，全年累计上涨0.69％，较2022年收窄0.17个百分点。12月受部分改善项目入市影响，北京新房价格环比上涨0.17％，为2023年月度最高涨幅，涨幅较上月提升0.11个百分点，同比上涨0.69％，涨幅较上月扩大0.22个百分点。

2、二手住宅：12月成交量与11月基本持平，新政后两周成交量持续提升

新政后两周二手住宅活跃度有所回升，12月成交量超1.2万套，与11月基本持平。2023年，北京二手住宅累计成交15.4万套／1387.8万平方米，同比增长10.0％／8.5％。12月，二手住宅成交12595套／113.8万平方米，与11月基本持平，同比增长43.6％／38.6％。其中新政后（12.15-12.31），北京二手住宅成交7557套，日均成交445套，较12.1-12.14日均增长23.5％，各周成交量环比持续增长。2024年前两周，二手住宅成交量先降后升，上周（1.8-1.14）成交量环比增长超四成，二手房市场保持一定活跃度。

价格方面，二手住宅价格环比下跌0.63％。根据中国房地产指数系统百城价格指数，2023年，北京二手住宅价格累计下跌1.02％，2022年为上涨3.05％。12月二手住宅价格环比下跌0.63％，已连续8个月下跌，跌幅较上个月扩大0.15个百分点。新政落地尚未改善二手房下跌态势。

3、土地：分化进一步加剧，新政后多宗地块触顶摇号

部分优质地块竞拍热度较高，房企投资仍聚焦在核心板块、优质项目。2023.12.15-2024.1.14，北京共成交10宗宅地，丰台4宗，房山2宗，石景山、顺义、大兴、昌平各1宗，成交规划建面合计114.04万平，成交楼面均价25611元／平，平均溢价率5.3％。从拿地热度来看，地块冷热分化仍较明显，7宗地块底价成交，3宗地块触顶成交。丰台大瓦窑2宗地块企业关注度较高，均有多家房企参与现场竞价，最终分别由京能置业、中建信和以地价上限摘得，溢价率均为15％。

整体来看，2023年年底北京新房、二手房成交量出现一定翘尾行情，新政落地后，部分项目开盘去化较好，新房成交量回升跟新政落地、部分项目集中网签、供应量改善等因素密切相关。新房价格上涨更多为结构性带动，新政对价格的影响较小。

02、中指研究院

上海：受制于供给端，新政后新房成交量增长不明显

1、新房：12月成交套数环比增长2.4％，价格环比上涨0.25％

成交方面，新房成交套数环比增长2.4％。根据中指数据，2023年，上海新建住宅累计成交13.4万套／1377.9万平方米，同比增长12.0％／11.0％。12月，上海新建住宅成交10478套／109.8万平方米，环比增长2.4％／6.5％（9月环比分别为6.3％／13.8％），同比增长11.4％／11.4％。其中新政后（12.15-12.31）新建住宅成交6193套，日均成交364套，较12.1-12.14日均增长19.0％。新政发布当周成交量环比大幅增长，受制于供给量不足（2023年12月新房批准上市面积环比小幅增长，同比下降超四成），之后周度成交环比持续下降，但周均成交量仍高于新政发布前一周水平。2024年1.1-1.14，成交量整体稳定在相对高位，上周成交量环比增长。

12月新开盘项目平均去化率略好于11月，但处于年内较低水平。2023年9月受“认房不认贷”政策影响，上海新开盘项目平均去化率回升至70％以上，之后整体处于下滑态势，12月项目平均去化率为52％，较11月提升1个百分点，但仍处于年内较低水平。新政发布后（2023.12.15-2024.1.14）上海新开盘项目有25个，其中浦开云璟、森兰壹公馆、中铁·峯汇里、理想之地、浦发唐城二期和安澜西郊·宽境6个项目在开盘当天售罄，绿城·沁蘭园、大华星曜、中国铁建花语前湾和缦云上海4个项目去化率超过80％，另有多个项目开盘去化率不足50％，分化仍较为明显。

价格方面，2023年12月新房价格环比小幅上涨。根据中国房地产指数系统百城价格指数，2023年，上海新建商品住宅价格累计上涨0.94％，上年为下跌0.97％。12月，受改善型项目入市影响，上海新房价格环比上涨0.25％，为2023年内最高，涨幅较上月提升0.15个百分点，同比上涨0.94％，涨幅较上月扩大0.24个百分点。

2、二手房：12月成交套数环比增长9.4％，价格环比下跌0.80％，跌幅扩大

12月二手房成交近1.5万套，环比增长9.4％。2023年，上海二手住宅累计成交17.7万套／1454.2万平方米，同比增长13.0％／12.4％。12月成交14952套／124.8万平方米，环比增长9.4％／11.2％，同比增长21.7％／21.9％。

价格方面，二手房价格继续下调，政策效果不明显。2023年下半年以来，上海二手住宅价格连续下调，12月环比下跌0.80％，跌幅较11月扩大0.09个百分点，同比止涨转跌，跌幅为0.72％。

3、土地：新政后土地市场升温不明显

2023.12.15-2024.1.14，上海共成交7宗涉宅用地，2宗封顶，1宗溢价，4宗底价成交。闵行区颛桥镇、松江区泗泾镇和嘉定区南翔镇地块竞拍热度相对较高，有多名竞买人参与竞拍，最终分别由华润、招商蛇口、华润＆华发竞得，溢价率分别为10％、9％和5％。

整体来看，12.14新政对上海市场情绪有所带动，部分前期处于犹豫中的客户加快签约速度，上海新房、二手房市场成交量均出现一定积极变化，但受供给端限制，新房市场成交量提升幅度有限。近期上海优化公积金政策、金山区部分楼盘推出置业五年免费轨交通勤，1月13日，青浦、奉贤新城放松人才限购政策，配套举措仍在不断优化调整，促进购房需求释放，叠加元旦以来新房供给量有所回升，上海市场有望保持一定活跃度。

综合分析，京沪政策整体对当地市场产生了一定积极效果，但整体带动幅度有限。根据中指数据，2023年12月，重点100城新房成交规模环比增长，但同比仍下降约17％，重点城市二手房成交套数环比有所下降。政策效果不及预期，主要在于市场需求量不足，一是此前“认房不认贷”政策释放了一波购房需求，本次降首付、降利率政策边际效果减弱，同时受制于客户二手房出手难度大，置换需求释放缓慢；二是居民收入预期不稳，客户还款压力大，加杠杆意愿弱；三是二手房价格下跌态势未改，部分购房者仍保持观望态度。

较为宽松的政策环境为需求释放创造了良好条件，未来京沪政策仍有进一步优化空间和预期，在政策带动以及优质改善项目供应增加等因素影响下，京沪房地产市场有望逐渐企稳恢复，市场“小阳春”行情仍有一定预期，2024年市场销售规模或将实现稳中有增。从房价来看，随着优质地块进一步入市，2024年京沪新房价格整体或延续平稳运行态势。而二手房挂牌量短期预计将处于高位，二手房价格仍有一定下跌压力，若优化政策继续落位，二手房价格也有望逐渐趋稳。京沪市场好转有利于提振市场情绪，预计也将对全国市场形成一定带动和支撑。