来源：房天下

京沪于同一日先后发布重磅楼市新政。

12月14日，上海宣布，自12月15日起调整普通住房标准，同时优化差别化住房信贷政策。

普通住房标准方面，上海规定可以享受优惠政策的普通住房，应同时满足以下条件：一是五层以上（含五层）的多高层住房，以及不足五层的老式公寓、新式里弄、旧式里弄等；二是单套住房建筑面积在144平方米以下（含144平方米）。

“普宅标准的调整，一是优化了标准的认定条件，剔除价格标准；二是适度提高了建筑面积标准，从140平方米提高至144平方米。”专家表示。

专家指出，优化普通住房认定标准，将使更多家庭能够享受住房转让时的增值税优惠等政策，是一项显著利好举措。

专家向记者表示，从普通住宅的调整来看，上海采取了和深圳类似的方式，只考虑单套的建筑面积，不考虑房屋单价，这本身会大大增加市场上海普通住宅的占比，可有效降低交易税费。

“尤其是在中心城区，大量高单价、但面积低于144平米的一二手的房源，受益最为明显。如果再结合二套房首付下调，会明显拉动一波改善需求的入市积极性。”专家称。

调整普宅标准的同时，上海还将实施优化差别化住房信贷政策。

一是首套住房商业性个人住房贷款利率下限调整为不低于相应期限贷款市场报价利率（LPR）减10个基点，最低首付款比例调整为不低于30％。

二是二套住房商业性个人住房贷款利率下限调整为不低于相应期限贷款市场报价利率（LPR）加30个基点，最低首付款比例调整为不低于50％。

同时，为支持推进“五个新城”和南北转型重点区域高质量发展，促进产城融合、职住平衡，在自贸区临港新片区以及嘉定、青浦、松江、奉贤、宝山、金山6个行政区全域实行差异化政策，二套住房商业性个人住房贷款利率下限调整为不低于相应期限贷款市场报价利率（LPR）加20个基点，最低首付款比例调整为不低于40％。

“上海优化住房信贷政策方面，不仅降低了首付款比例，还降低了利率下限，同时对二套住房实施差异化政策。”专家称。

其进一步表示，首付比例下降，直接降低了首套刚需、二套改善住房需求的入市门槛。以600万元总价的二套房购置为例，过去首付比例为70％，其首付款需要支付420万元；新政下其首付比例为50％，首付款降至300万元，减少了120万元的首付款支出；如住房属于实施差异化政策区域，首付比例为40％，首付款为240万元，减少了180万元的首付款支出。

业内人士指出，房贷利率下降，直接降低了月供及按揭贷款成本。

据易居研究院测算，以200万贷款本金、30年期等额本息、二套房贷利率的标准计算，过去房贷利率为5.25％，月供为11044元。而按照新政4.5％的利率计算，月供为10134元。如此对比，新政前后月供减少910元。对于执行差异化政策的区域而言，减负效应更明显。

受访专家认为，降低首付，同时执行差别化的首付比例，不仅能激活市场，还能稳定市场预期。而利率的调整，将使购房的利息负担有所减轻，对于购房者将是“真金白金”的利好。

专家指出，从首付比例的调整来看，上海在统一降低二套房首付的基础上，对于五大新城及宝山、金山的二套首付比例及LPR加点都有更大尺度的下调。

“此举将对外围区域的新房去化将起到积极作用。目前上海外围的供应量明显偏大，并且金山奉贤等地的去化速度一直偏慢，政策的差异化表现更突出了调控的精准化，对于上海楼市整体热度提升将起到较大作用。预计12月下半月，一二手成交量将迎来一波明显上涨。”专家补充道。

值得一提的是，北京也于同一日发布楼市新政，出台包括降低首付比例、降低房贷利率、延长贷款年限、调整普宅标准等措施。

“从京沪两城楼市新政内容来看，大幅降低首二套房首付比例，旨在缓解购房者前期购房资金压力，促进部分购房需求的释放，有利于提升楼市活跃度。”专家表示，降低新发放房贷利率下限，意味着购房利息负担明显减轻，此项举措对购房需求释放的刺激力度或将更大。

其进一步表示，京沪两城楼市新政都对区域划分了不同松绑标准，此举有利于促进中心城区人口疏解，更好的促进职住平衡。

结合楼市表现来看，今年以来，北京、上海房地产市场整体表现相对稳健，一线城市在全国范围内持续担当稳健主力，预计随着新政逐渐发酵，2024年一线城市整体市场或将在“稳”的基础上迎来更加明显的积极变化。

分析人士表示，市场对于一线城市政策松绑具有较高期待，本次北京、上海接连松绑购房政策无疑是向市场传递出了重磅利好信号。

“一线城市作为房地产市场的核心区域，其市场表现及政策动向对于整个楼市发展的带动力突出，本次新政加之此前广深的政策，将对整个房地产市场信心的重塑和巩固回升具有积极作用。”专家称。