来源：房天下

超大特大城市城中村改造，再次传来利好消息。

据住房城乡建设部消息，超大特大城市正积极稳步推进城中村改造，分三类推进实施。一类是符合条件的实施拆除新建，另一类是开展经常性整治提升，第三类是介于两者之间的实施拆整结合。

城中村普遍存在公共卫生安全风险大、房屋安全和消防安全隐患多、配套设施落后、环境脏乱差等突出问题，亟须实施改造。

早在今年7月，国务院办公厅印发《关于在超大特大城市积极稳步推进城中村改造的指导意见》，并召开电视电话会议进行部署。各地正按照部署，扎实开展配套政策制定、摸清城中村底数、编制改造项目方案等工作，住房城乡建设部城中村改造信息系统投入运行两个月以来，已入库城中村改造项目162个。

业内人士认为，超大特大城市城中村改造，是改善民生、提升居住品质、改善城市面貌的重要一步。

根据最新发布的城市建设统计年鉴，全国超大城市有8个，分别是上海、北京、深圳、重庆、广州、成都、天津、武汉；全国特大城市有11个，分别为杭州、东莞、西安、郑州、南京、济南、合肥、沈阳、青岛、长沙、哈尔滨。

诸葛数据研究中心高级分析师陈霄表示，上述城市城区常住人口在500万以上，是国家发展的重要带动力量和增长极。

“与此同时，这些城市也存在居住成本高、供需不匹配等挑战，因此这些城市的城中村改造对于房地产市场而言具有重要意义，在改善城市居民住房条件的同时，也能增加部分商品房购房需求。”陈霄称。

事实上，今年以来，城中村改造已经在加速推进。4月份，政治局会议提出要在超大特大城市积极稳步推进城中村改造和“平急两用”公共基础设施建设。7月下旬，国常会审议通过《关于在超大特大城市积极稳步推进城中村改造的指导意见》；7月底，推进城中村改造工作部署电视电话会在北京召开。10月份，住建部又宣布超大特大城市正积极稳步推进城中村改造，分三类推进实施。

陈霄指出，从城市村改造的方式而言，与此前棚户区改造大规模拆除重建不同，本次提出了包括拆除新建，经常性整治提升和介于两者之间的拆整结合三种模式，是对旧有模式的更新和补充，城中村改造方式更加人性化和多样化。

中指研究院调查咨询部运营总监吴建钦表示，住建部此次公布的信息，不仅指出政府正全力推进本轮城中村改造，还进一步阐述了拆除新建、整治提升、拆整结合的模式，同时明确了城中村改造兼顾多元化目标的基本原则。此外，相关部门还提出多渠道筹措改造资金的融资模式，以及政企协同合作模式。

陈霄认为，本轮城中村改造着重提出与保障性住房建设相结合，按一定比例建设保障性住房，有利于实现规模化的统一改造统一租赁。

“从参与主体角度来看，本次城中村改造充分调动政府、市场、社会力量、银行机构等多重力量，形成合力，共同助力为改造项目提供资金和支持。这对于解决外来人口、新市民等人群的居住问题创造了条件，有助于解决超大特大城市‘住房难’问题。”陈霄补充道。

业内人士认为，城中村改造与保障性住房建设相结合，这种结构的变化是比较重要的一个变化。

“过去的组合往往是‘商品房+安置房’，而接下来的城中村改造中，增加包括共有产权住房和保障性租赁住房等保障性住房，这使得城中村改造工作具有较大创新性和多样性。” 业内人士称。

在吴建钦看来，现阶段推进超大特大城市城中村改造的主要价值和意义，体现在改善民生、扩大投资、促进住房消费、推动城市高质量发展等几个方面。整体而言，本次城中村改造体现出城市聚焦性强、自上而下推动力度大等特征。

“超大特大城市发展从增量扩张向存量改造过渡，这是城市发展和进化的重要过程，意味着城市更新再上新台阶。”陈霄称。

中指院分析师认为，从房地产市场趋势来展望，预计2023年全国新建商品房销售面积将低于13亿平米，随着多项有利于房地产市场的政策先后落地，四季度楼市降幅将逐步收窄；若短期政策优化到位，同时城中村改造系列措施快速落地，预计2024上半年市场有望完成筑底。