来源：房天下

二季度房地产市场快速降温后，7-8月购房者观望情绪加重，市场情绪持续低迷，房地产市场调整压力增加对宏观经济的稳定恢复以及金融系统的稳定均产生不利影响，稳地产的迫切性上升。7.24中央政治局会议为房地产定调，首次明确提出要“适应我国房地产市场供求关系发生重大变化的新形势，适时调整优化房地产政策”，8月底多部委落地楼市优化举措，随后一二线城市加入放松限购限贷政策行列，提振了市场信心。

9月以来，核心城市房地产市场活跃度有所提升，但受此前政策严厉程度以及市场供求关系不同影响，城市间市场恢复程度存在差异。从全国整体来看，经济复苏及居民信心恢复仍是房地产市场企稳的重要前提，预计四季度在政策优化带动下，市场销售整体将呈现降幅收窄态势，但市场全面恢复可能需要更长时间，修复过程相对温和。若短期政策优化到位，同时超大特大城市城中村改造系列措施快速落地，预计2024上半年市场迎来筑底。

（1）市场供求：2023年前三季度，重点100城新建商品住宅销售面积同比下降2％，为2016年以来同期最低水平。三季度以来，7-8月市场下行压力持续加大，9月，各地加快政策优化，带动市场情绪回升，核心城市市场有所好转，但受政策传导需要时间及网签数据滞后影响，百城销售环比回升幅度有限，同比仍下降约20％。此外，受过去两年土地市场低迷影响，9月，重点城市新房供给量修复不明显，同比降幅仍约四成。

（2）房价：8月百城新房价格环比已连跌4个月，二手房价格环比已连跌16个月，房价持续处于下行通道。9月以来，楼市政策利好释放，京沪二手房价格环比跌幅收窄。

（3）土地市场：2023年前三季度，全国300城住宅用地供求规模同比降幅均在三成以上。三季度，土地市场情绪依然偏弱，流拍撤牌率达28％，较二季度提升8.1个百分点。9月截至26日，重点22城地价竞拍至上限地块占比为18.4％，较8月下降0.7个百分点，延续5月以来下降态势，底价成交占比提升至80％，央国企仍为拿地主力。

（4）政策展望：在房地产市场供求关系已发生重大变化的当下，不合理的限制性政策均有望逐渐优化调整。预计一线城市或因区施策优化限购政策，同时通过降首付、降利率、降交易税费、调整普宅认定标准等方式支持住房消费；个别限购仍较严格的核心二线城市有望逐步解除限购政策，并降低购房首付比例；其余城市限制性政策或将全面取消。另外，若超大特大城市城中村改造能够加快落地，也将为这些大城市房地产开发投资及住房消费带来增量空间。同时，预计支持房企盘活存量资产、盘活闲置地块等将是供给端政策优化方向，供需两端政策协同发力，将有助于市场加快企稳。

（5）市场展望：四季度，在政策利好持续释放带动下，核心一二线城市市场销售整体或有所回升，但普通二线及三四线城市房地产市场调整压力仍在。考虑到去年低基数效应显现，预计四季度全国商品房销售面积同比降幅将有所收窄，全年商品房销售面积或不足13亿平方米。供给端修复预计慢于销售端，短期新开工、投资仍将延续下行态势。

2023年三季度中国房地产市场形势总结

（一）成交规模：前三季度重点100城新房累计销售同比下降2％，9月销售面积环比增长超10％，同比降幅约20％

全国：根据国家统计局数据，2023年1-8月，全国商品房销售面积为7.4亿平方米，同比下降7.1％，商品房销售额为7.8万亿元，同比下降3.2％，其中商品住宅销售面积同比下降5.5％，销售额同比下降1.5％。东部地区商品房销售面积同比下降3.9％，商品房销售额同比下降0.7％，降幅在各地区间均最小。

8月底，多部委联合发文将“认房不认贷”纳入“一城一策”工具箱，同时将全国首套、二套房商贷首付比例下限降至20％、30％，此后各地紧抓“金九银十”窗口期，不断加快政策落地节奏。一系列政策密集出台，对房地产市场情绪产生了明显带动，中指调查数据显示，9月初购房者置业意愿明显提升，新政落地后购房者访盘量也有所增加，从网签数据来看，北京、上海、广州等核心城市新房销售规模在9月中下旬出现上升，市场活跃度有所好转，政策效果初步显现，但全国房地产市场销售规模尚未出现明显回升，整体仍处低位。

重点100城：前三季度新房销售面积降至2016年以来同期最低，三季度市场活跃度整体不足，9月新政落地后市场情绪有所回升。据初步统计，2023年前三季度，重点100城新建商品住宅月均销售面积约2978万平方米，同比下降2％。7-8月，市场延续二季度低迷态势，8月末至今，多个核心城市陆续落地执行“认房不认贷”、优化限购和限售政策，9月，新建商品住宅销售面积环比增长约14％，但同比仍下降约20％。

从周度成交来看，825新政后，9月中下旬重点城市新房销售网签数据有所好转，近两周重点城市新房销售面积连续环比增长，上周（9.18-9.24）重点50城新房销售面积高于7-8月各周水平，环比增长26.1％，但在高基数下，同比仍下降接近30％。

不同梯队城市来看，前三季度代表城市中，一线城市新建商品住宅累计成交面积同比增长，二线、三四线同比均下降；三季度各线城市下行压力加大，9月各地政策落地，对核心城市有一定带动效果，但对二线及三四线销售数据带动尚不明显。

据初步统计，2023年前三季度，一线城市商品住宅成交面积同比增长约7％，其中北京、上海同比保持增长，而广州、深圳同比均下降，其中深圳同比下降约11％。二线、三四线代表城市市场情绪进一步走弱，累计销售面积均降至2016年以来同期最低水平。其中二线代表城市同比下降2％左右，天津、贵阳等城市在去年同期低基数下，同比增长超20％；三四线代表城市同比下降约4％，扬州、惠州等城市在低基数下销售面积同比增幅较大，但绝对规模仍处近年同期较低水平，市场情绪并未出现明显好转。

三季度，各线城市商品住宅销售面积同比均下降，其中一线城市同比下降超10％，7-8月市场调整压力明显高于上半年，8月同比下降28.1％；二线、三四线代表城市三季度销售面积同比降幅均超20％，市场调整压力进一步加大。

从重点城市政策效果来看，9月以来，重点城市成交量整体呈现出“前平后升”趋势，政策效果在9月下半旬逐渐显效，上周（9.18-9.24），北京、上海、广州、深圳商品住宅销售套数环比分别增长134.6％、144.1％、23.5％、21.7％；而武汉等前期政策已偏宽松的二线城市则并未受到政策优化明显带动，上周销售套数出现下降，环比下降5.1％。值得关注的是，北京、上海销售套数环比明显增长，一方面受政策带动，另一方面也受部分项目集中网签及低基数影响，本周前两日北京销售套数环比上周同期出现一定回落；济南自9月25日起政府给予网签客户补贴，本周前两日销售套数出现较大增长；而武汉将于10月开展房交会活动，期间给予购房人群契税补贴并发放购房补贴，导致部分购房者延迟至10月入市，也是当前数据无明显回升的原因之一。

二手房方面，三季度二手房市场热度走低，9月在政策显效以及低基数下销售量同比转增。根据中指数据，2023年1-8月，15个代表城市二手住宅累计成交面积同比增长38％，绝对规模处在2019年以来同期较高位，仅次于2021年同期。从周度成交来看，9月前四周重点11城二手房受低基数及优化政策影响，销售套数同比转增25.6％，中下旬二手房市场活跃度逐渐回升。在新政影响下，多地二手房挂牌量增加，如北京9月1-27日，二手房挂牌增加约1.5万套，上海9月1-18日期间二手房挂牌增加约1.3万套，挂牌量增加一定程度上意味着置换需求加快入市步伐，二手房活跃度提升有助于为新房市场提供更多改善需求。

从重点城市政策效果来看，由于8月一线城市普遍存在政策放松预期，购房者观望情绪加重，北京二手房成交量不足1.1万套，深圳仅约2400套。随着“认房不认贷”、优化限购政策等持续落地，此前观望的购房者入市节奏有所加快，上周（9.18-9.24），北京、成都、苏州、南京、青岛成交套数环比分别增长6.4％、7.9％、20.4％、16.7％、5.4％；深圳环比基本持平。

（二）供求关系：前三季度重点50城批准上市面积较去年同期下降10％，9月末新房供应小幅放量

全国：房屋新开工面积、施工面积同比降幅仍较大。2023年1-8月，全国房屋新开工面积为6.4亿平方米，同比下降24.4％，降幅较1-7月收窄0.1个百分点。全国房屋施工面积为80.6亿平方米，同比下降7.1％。全国房屋竣工面积为4.4亿平米，同比增长19.2％，较1-7月收窄1.3个百分点。

重点城市：销售持续低迷叠加企业拿地缩量，房企推盘能力不足。据初步统计，2023年前三季度，重点50城商品住宅月均批准上市面积1615万平方米，同比下降约10％（同口径销售面积同比下降约3％），供给端表现整体偏弱。进入三季度，受销售低迷影响，房企推售积极性偏低，新房批准上市面积同比降幅持续扩大，9月，新政后新房供给出现一定修复，新批上市面积环比增长约7％，同比降幅仍约40％。

从周度数据来看，在新政落地后，重点15城商品住宅周度供应规模逐步提升，9月中下旬周度批准上市面积环比提升明显，上周（9.18-9.24）环比增长21.5％，但同比仍下降15.1％。

从供求对比来看，前三季度重点50城整体表现为供小于求。据初步统计，2023年前三季度，50个代表城市商品住宅月均新增供应约1615万平方米，同期月均成交面积约2023万平方米，销供比为1.25，其中，北京、上海等城市销供比在1.5以上。三季度，重点城市销供比降至1.18，9月销供比为1.18，较8月小幅提升。

受供给端表现整体偏弱影响，截至8月末，50个代表城市商品住宅可售面积小幅下行，较7月末环比下降0.9％，但绝对规模仍处在2017年以来高位。出清周期方面，截至2023年8月末，按近6个月月均销售面积计算，重点50城短期库存出清周期为16.1个月，较2022年末缩短1.9个月，其中三四线代表城市短期库存出清周期为21.2个月，短期库存去化大。

（三）价格水平：1-8月百城新房和二手房价格累计均下跌，9月政策优化带动京沪二手房价格环比跌幅收窄

新建住宅方面，2023年1-8月，百城新建住宅价格稳中微跌。根据中国房地产指数系统百城价格指数，2023年1-8月百城新建住宅价格累计下跌0.01％，为2015年以来同期首次下跌。具体来看，2023年第一、二季度百城新房价格累计均上涨0.01％，但随着前期积压购房需求释放完毕，自5月开始，房价进入持续下跌通道。8月百城新建住宅均价16176元／平方米，环比下跌0.01％，已连续4个月下跌。

二手住宅方面，2023年1-8月，百城二手住宅价格持续下跌。根据中国房地产指数系统百城价格指数，2023年1-8月百城二手住宅价格累计下跌1.58％。具体来看，今年一季度，二手房市场活跃度明显提升，百城二手房价格跌幅快速收窄；二季度后，随着二手房挂牌量持续走高，价格走势承压，环比跌幅呈扩大态势。8月，百城二手住宅均价15625元／平方米，环比下跌0.38％，已连续16个月下跌。9月以来，一线及核心二线城市“认房不认贷”等政策落地对市场预期有所提振，但受挂牌量显著增加影响，一线城市二手房价格仍在波动调整，其中北京、上海二手房价格环比跌幅收窄。

从涨跌城市个数看，2023年以来，百城新建住宅价格月度环比下跌城市数量基本保持在40-50个的区间。百城二手住宅价格环比下跌城市数量则呈先降后升态势。3月，二手住宅价格环比下跌城市数量下降至68个，8月上升至96个，处于高位水平。

（四）土地供求：前三季度300城住宅用地供求均缩量三成，新政后土拍热度提升尚不明显，房企投资仍聚焦核心优质地块

三季度，土地市场情绪依然偏弱，全国土地供求缩量未改，少部分城市保持一定热度，分化进一步加剧。8月底以来监管部门及地方频繁出台政策利好，为市场注入信心，但全国房地产市场整体依然面临一定压力，房企资金端改善不明显。销售端恢复程度仍直接影响土拍情绪变化，在销售尚未持续、实质性转暖下，全国土地市场整体仍低温运行。

根据中指数据，2023年前三季度，全国300城住宅用地供求规模同比降幅均在三成以上；为提高房企参拍意愿，政府持续加大核心区地块供应，带动成交楼面均价同比上涨9.0％。三季度，全国300城住宅用地推出1.0亿平方米，同比下降37.1％，降幅较二季度扩大15.2个百分点；成交0.8亿平方米，同比下降33.4％，降幅较二季度收窄1.4个百分点。

表：2023年前三季度全国300城各线城市住宅用地推出和成交规划建面同比变化（截至9月26日，下同）

2023年前三季度，各线城市住宅用地供求规模同比均下降，其中二线、三四线城市推出面积降幅均在三成以上，成交方面，基数影响下，一线城市成交面积降幅较大，仅广州同比增长，北京下降超一成，上海、深圳降幅均超五成；二线、三四线城市企业拿地信心不足，成交面积同比下降均在三成以上，土地出让金降幅超两成。

楼面均价方面，根据中指数据，2023年前三季度，各线城市住宅用地成交楼面均价出现不同程度上涨，核心区优质地块成交带动地价结构性上涨。其中，一线城市土拍热度相对平稳，楼面均价同比小幅上涨0.6％，广州、深圳成交楼面均价同比涨幅均超两成；二线城市中，杭州、厦门、苏州、成都、天津、青岛等地持续推出优质地块，提升房企参拍意愿，成交楼面均价上涨明显，带动整体成交楼面价结构性上涨10.1％；三四线城市受低基数影响上涨13.7％。

流拍撤牌方面，根据中指数据，2023年三季度，全国住宅用地流拍撤牌784宗，较二季度增加81宗，流拍撤牌率28.1％，较二季度提升8.1个百分点。

从22城竞拍热度来看，三季度，少部分城市土拍热度仍在，多数城市延续低迷态势。根据中指数据，1-9月，22城住宅用地整体地价达上限占比为32％，底价成交占比达57％。杭州、上海、合肥、北京土拍情绪较稳定，地价上限占比多达五成以上；广州、成都、宁波优质地块竞拍热度高，其余地块普遍底价成交；其余城市土地市场承压明显。9月（截至26日），22城地价达上限占比为18.4％，较8月下降0.7个百分点，延续5月以来下降态势，而底价成交占比提升至80％，土地市场情绪整体仍较低。

新政后，重点城市土拍升温尚不明显，地价触顶仍仅限于优质地块。8月30日，在一线城市中广州率先执行“认房不认贷”政策，在9月出让地块中，仅2宗触顶，其中海珠区上涌果树公园北侧地块吸引16家房企参与，竞价85轮，成为海珠区最高总价地块，而其余地块底价成交或流拍。杭州土地市场表现平稳，9月5日正式执行“认房不认贷”，9月20日土拍中，8宗涉宅地块全部成交，但仅优质地块房企参拍意愿相对较强，如钱二、东新、北干中地块分别竞价36轮、17轮、10轮触顶进入摇号环节，其余5宗底价成交；9月27日，杭州挂牌出让14宗宅地，1宗终止，8宗触顶进入摇号，1宗溢价，4宗底价，市场冷热分化延续。北京9月26-27日土拍中，4宗住宅用地全部成交，1宗触顶、1宗溢价、2宗底价。另外，9月以来，武汉、福州、无锡、宁波、青岛、重庆亦有部分地块完成出让，但多底价成交。

拿地企业方面，2023年以来，22城拿地企业中央国企仍是主力，地方国资拿地金额占比下降。根据中指数据，1-9月，22城央国企拿地金额占比为56％，较2022年全年提升19个百分点，地方国资仅为12％，较2022年全年下降30个百分点。当前房地产市场仍处调整期，预计短期央国企为拿地主力的趋势仍将延续。

综合来看，2023年以来全国土地市场供求缩量趋势并未改变，土拍情绪整体表现低迷，三季度核心城市优质地块尚能维持一定活跃度，新政后，部分地块企业参拍积极性提高，但土拍热度整体改善并不明显。短期来看，土拍情绪扭转仍依赖销售端恢复程度，核心城市在政策带动下，销售市场活跃度提升后，土拍情绪有望进一步提升，优质地块将维持较高热度。从全国来看，在销售尚未持续、实质性转暖下，预计全国土地市场整体仍低温运行。

（五）开发投资：1-8月房地产开发投资额同比下降8.8％，降幅连续扩大

房地产开发投资额同比降幅持续扩大，其中建筑工程投资降幅超10％，是投资主要拖累项。2023年1-8月，全国房地产开发投资额为7.7万亿元，同比下降8.8％，降幅较1-7月扩大0.3个百分点，连续6个月降幅扩大。其中，住宅开发投资额为5.8万亿元，同比下降8.0％。房地产开发投资各分项中，1-8月建筑工程投资同比下降11.4％，降幅较1-7月扩大0.1个百分点；土地购置费同比下降4.3％，较1-7月扩大0.6个百分点，对投资恢复亦形成拖累。

今年1-8月房企到位资金持续走低，企业资金压力仍较大。2023年1-8月，房地产开发企业到位资金为8.7万亿元，同比下降12.9％，同比降幅较1-7月小幅扩大1.7个百分点。其中，国内贷款为1.1万亿元，同比下降12.8％，占到位资金的比重为12.2％。自筹资金为2.7万亿元，同比下降22.9％，占比为31.2％。定金及预收款为3.0万亿元，同比下降7.3％，占到位资金的比重为34.6％。个人按揭贷款为1.9万亿元，同比下降4.3％，占到位资金的比重为7.7％。

2023年中国房地产市场趋势展望

（一）政策环境：四季度逆周期调节举措有望继续发力稳经济，楼市系列政策仍有空间

宏观经济方面，7月24日，中央政治局会议强调“加大宏观政策调控力度，着力扩大内需、提振信心、防范风险，不断推动经济运行持续好转、内生动力持续增强、社会预期持续改善、风险隐患持续化解，推动经济实现质的有效提升和量的合理增长”，中央定调后，8月央行降息，MLF中标利率下降15个基点，1年期LPR下调10个基点，宏观政策持续发力叠加低基数效应，我国宏观经济主要指标如出口、物价、信贷社融、消费等数据均出现一定边际改善。但同时也要看到，当前国际环境依然复杂严峻，世界经济复苏乏力，国内经济结构性矛盾和周期性因素叠加，经济持续恢复基础仍然需要巩固。9月15日，央行超预期下调存款准备金率0.25个百分点，更多逆周期调节举措有望在四季度加快落地，推动经济持续向好恢复。

房地产政策方面，7.24中央政治局会议为房地产行业定调后，多个部委从优化需求端购房政策、支持房企融资、增加保障性住房建设、推进城中村改造等方面频繁表态，释放积极信号。8月底，相关举措实质性落地，如将“认房不认贷”纳入“一城一策”工具箱，将全国首套、二套房商贷首付比例下限降至20％、30％，降低存量首套房贷利率，延长换房退个税优惠时间至2025年底等，随后一线城市全面执行首套房“认房不认贷”，房地产行业真正迎来政策底。

地方层面，8月以来各地政策出台频次有所加快，政策支持力度增强。根据中指监测，2023年前三季度全国有超200省市（县）出台政策超400条，截至9月25日，已有40余省市明确发文落实首套住房“认房不认贷”政策，9月南京、合肥、济南、青岛等11城全面取消限购政策，广州、天津、西安、厦门、苏州、长沙、成都等城市优化限购政策，广州成为第一个放松近郊限购的一线城市，释放了更加积极的信号。另外，公积金支持政策仍是各地因城施策的主要手段。

与此同时，各地针对供给端政策的支持力度也在继续加大，如郑州支持非住宅改建租赁住房，指出租赁住房运营年限期满后，符合相关标准的项目，可改变土地性质作为普通住宅销售；武汉发布的“汉十条”中明确提出支持盘活企业资产、加快盘活存量用地，明确对已出让尚未建设的存量用地，政府可组织开展土地收回和规划优化，并重新供应等；成都继续优化土地供应方式，中心城区住宅用地“竞地价”出让、取消最高销售限价等。企业纾困措施的加快落实，有利于切实降低企业经营压力。

整体来看，7.24政治局会议以来，监管部门接连落地政策组合拳，一线城市加入政策优化行列，对修复市场预期和提振市场信心产生积极带动。短期来看，预计在房地产市场供求关系已发生重大变化的当下，不合理的限制性政策均有望逐渐优化调整，以更好地支持合理住房需求释放。

预计一线城市政策调整力度取决于市场恢复程度，参照广州近郊取消限购，北上深未来也有望按照因区施策原则优化限购政策，如取消郊区限购、降低社保年限要求、增加特定人群购房套数、优化离婚购房限制等。除限购政策外，降低首付比例、降低房贷利率加点数、降低交易税费等也是一线城市政策优化方向，同时京沪普宅认定标准也存在优化空间。

针对二线和三四线城市，部分核心二线城市近期以优化非核心区限购为主，未来政策优化有望逐渐向核心区过渡；其余城市限制性政策或将全面取消。

另外，若超大特大城市城中村改造能够加快落地，也将为这些大城市房地产开发投资及住房消费带来增量空间。同时，供给端政策来看，继续支持房企融资、优化土地出让条件以及支持房企盘活存量资产、盘活闲置地块等政策将是重要方向，近期武汉、郑州出台的供给端政策或为更多城市提供参考借鉴，供给端配合需求端政策发力，将有助于市场加快企稳，恢复企业投资信心。

（二）市场趋势：预计四季度商品房销售增速降幅逐渐收窄，全年销售规模降至13亿平方米以下

2023年4月以来，全国房地产市场明显降温，三季度延续低迷态势，1-8月全国商品房销售面积、销售额同比下降，降幅较1-7月继续扩大，8月单月，商品房销售面积、销售额同比降幅略有收窄；全国房地产开发投资额、新开工面积同比降幅仍较大，其中新开工面积同比降幅较1-7月收窄，但修复态势并不明显。

8月底以来，房地产放松政策逐步落地，带动置业意愿提升，但受前期政策严厉程度不同、市场基本面及房价预期不同等因素影响，新政对不同城市的影响差异较大，预计本次政策对市场的带动程度将表现为：核心一二线＞＞普通二线＞三四线。同时，考虑到换房客户置换房产需要一个过程，新政精准释放的需求传导到实际销售仍需时间。

根据前文数据分析，当前部分核心城市房地产市场活跃度有所回升，政策效果初显。短期来看，预计核心一二线城市市场活跃度提升仍将持续一段时间，持续时间将好于普通二线及三四线城市，一方面，核心一二线城市人口规模、居民购买力等基本面更强，对住房需求的支撑度高；另一方面，政策仍有优化空间、二手房活跃度提升、房价预期趋稳等因素，也将对核心城市的房地产市场形成有利带动。

从二手房活跃度来看，8月底以来核心城市政策优化调整后，各地二手房市场活跃度出现不同程度提升，其中北京9月1-26日二手住宅成交套数接近1.2万套，已超8月全月成交量，环比8月同期增长超30％，上周（9.18-9.24）成交套数环比增长135％。对比二手房和新房成交走势，可以发现，过去重点城市二手房市场成交量回升普遍早于新房，今年9月以来北京、深圳、成都、南京等城市二手房市场活跃度好转，意味着这些城市新房市场短期成交有望提升。二手房市场置换出的改善需求有望进一步为新房市场提供支撑。

从房价预期来看，根据中指调查数据，政策集中出台后，房价下跌预期出现高位下滑，环比下降3个百分点，上涨预期增加5个百分点。一线城市政策调整后，北京、上海房价上涨预期明显增加，分别上升5、4个百分点，成都、杭州等城市房价上涨预期亦出现一定提升。核心一二线城市房价预期渐稳，有利于购房需求释放。

另外，值得关注的是，热点城市新房供给节奏也直接影响着购房者入市节奏和新房销售情况。8月底优化政策落地后，重点城市商品住宅批准上市面积整体提升幅度有限，多个城市销售规模大于供应规模，新增供给略显不足。过去两年，随着房地产市场进入调整期，各地住宅用地成交量大幅缩减，与此同时，部分城市地方国资拿地规模占比较高，截至今年8月，多个城市2022年地方国资拿地项目入市率较低，土地缩量叠加地方国资项目入市慢等因素，或导致新房供给节奏较慢，购房者可选择的优质项目不足或成为制约销售恢复的重要原因。

普通二线及三四线城市市场继续底部盘整。9月以来，多个普通二线及三四线城市继续通过提高公积金贷款额度、发放购房补贴等方式促进购房需求释放，但整体对市场情绪带动有限。短期来看，普通二线及三四线城市房地产政策已基本放开，未来继续优化政策对楼市的提振效果或不足，叠加房企降价跑量意愿仍较强，这些城市房价下跌预期仍在，市场修复或需要更长时间。

综合来看，在多个有利因素带动下，四季度核心一二线城市市场销售规模整体或有所回升，但普通二线及三四线城市房地产市场调整压力仍在，在核心城市市场活跃度提升以及去年低基数效应显现背景下，预计四季度全国商品房销售面积同比降幅将有所收窄，全年商品房销售面积降至13亿平方米以下。

供给端来看，在低基数效应下，四季度新开工面积同比降幅或逐渐缩小，但难改下行趋势。一方面，四季度全国房地产销售规模预计修复较为缓慢，企业开工意愿整体仍较弱；另一方面，近几个月全国商品房待售面积持续小幅增长，市场去化压力也进一步限制了企业开工积极性。不同地区来看，8月底以来，核心一二线城市优化楼市政策后，市场情绪有所回升，销售预期好转或促使房企加大开工力度，这部分城市新开工有望逐渐修复，从而对全国新开工面积形成一定支撑。全年来看，预计全国房屋新开工面积同比降幅仍超10％，悲观预期下，同比降幅或接近20％。

另外，随着核心城市销售市场逐渐修复，这部分城市的房地产开发投资有望率先启动，从而进一步支撑四季度全国房地产开发投资额边际修复，但从全年来看，全国房地产开发投资额下降态势难改，同比降幅或在5％-10％之间。

（三）城中村改造：若政策较快落地可拉动超大特大城市投资销售企稳

7月21日国常会审议通过了《关于在超大特大城市积极稳步推进城中村改造的指导意见》，7月24日中央政治局会议再提积极推动城中村改造，同月28日推进城中村改造工作部署电视电话会召开，由此可见，城中村改造或成为稳增长、拉动投资的重要抓手，超大特大城市城中村改造进入了快速推进期。而超大特大城市在过去多年的快速发展中，积累了大量的城中村，城中村改造也将为房地产市场释放一定规模的住房需求。

此前，根据国家统计局第七次人口普查披露数据，2020年我国共有7个超大城市和14个特大城市，7个超大城市（城区常住人口1000万以上）包括上海、北京、深圳、重庆、广州、成都、天津，14个特大城市（城区常住人口500-1000万）包括武汉、东莞、西安、杭州、佛山、南京、沈阳、青岛、济南、长沙、哈尔滨、郑州、昆明、大连。

另外，苏州9月15日发布情况说明指出，近期国家统计局对全国城乡（含开发区）分类代码进行了更新，苏州城区的统计口径包含苏州工业园区。按此次调整的统计口径，以2020年第七次人口普查公布的常住人口数据计算，苏州城区常住人口为512.51万人，跻身特大城市行列。至此，按照七普数据，我国共有22个超大特大城市，城区总人口接近2.2亿人。

根据国家统计局第七次人口普查长表数据，22个超大特大城市居住在城市自建住房的家庭户约为411万户，在此基础上再加入租金较低的租住居民，我们粗略认为这部分居民为居住在城中村的居民规模，根据中指研究院估算，22个超大特大城市居住在城中村的人口（含租赁人口）超4500万人。进一步推算待改造城中村住房建筑面积约9.6亿平方米。

由于城中村改造具体指导意见尚未出台，因此各地拆迁规模及货币化安置比例并没有准确数字，以下仅为中指院估算口径，采用不同拆迁比例和货币化安置比例将对估算规模产生较大影响。

从需求端来看，按50％拆迁改造比例以及50％货币化安置比例估算，22个城市将增加2.2亿平方米住房需求，若按5年安置周期计算，年均增加住房需求约4400万平方米，占22个城市2022年新建商品住宅销售面积（统计局口径）的18％。

从供给端来看，按50％拆除比例、拆建比2测算，22个城市改造后的住宅建筑面积9.6亿平方米，按建安成本3000元／平方米计算，建安投资共2.9万亿元，5年改造周期下，年均建安投资接近5800亿元，占2022年22城房地产开发投资额的11％。

除了建安投资之外，城中村拆迁改造也将释放一定规模的土地资源，这些土地经过整理后或将通过招拍挂方式进入市场，为核心城市带来优质的土地供给，拉动土地出让金和房地产开发投资增加。

综合来看，超大特大城市加快推进城中村改造将为各城市释放一定规模的购房需求，也将一定程度拉动房地产开发投资，对当地房地产市场供求两端均有支撑。

2023年房企经营策略建议

销售方面，根据中指数据，2023年1-8月，TOP100房企销售总额为43656.1亿元，同比下降8.6％，降幅相比上月扩大4.0个百分点。各阵营房企销售额同比均有所下降，TOP10房企、TOP11-30房企销售额平均同比分别下降4.5％、8.7％，TOP31-50房企、TOP51-100房企销售额平均同比降幅较大，分别下降13.8％、15.9％。

从企业类型来看，央国企销售韧性较强。2023年1-8月，TOP50房企中，央国企销售额平均增长21.3％，稳健民企销售额平均增长0.7％，混合所有企业平均下降9.1％，出险民企平均下降46.0％。8月，各类企业销售均出现明显下降，TOP50房企中，央国企、稳健民企及混合所有企业销售额下降均在30％左右，出险民企降幅超过60％。

拿地方面，2023年1-8月，TOP100企业拿地总额7888亿元，同比下降10.5％，降幅较上月收窄2.9个百分点。其中，前50家企业中六成企业为央企或国企，前100家企业中近七成企业为央企或国企。

拿地销售比方面，50家代表企业1-8月拿地销售比为20.5％，较去年同期下降2.3个百分点。2023年以来，除核心城市优质地块热度较高外，多地土拍情绪仍较低，房企投资布局仍趋谨慎。

另外，近两年房地产市场深度调整，上市民营房企中仅有个别仍在拿地，绝大部分已停止拿地，上市房企存货规模逐渐下滑。截至8月31日，约有138家沪深及内地在港上市房企已经公布2023年中报或业绩公告，从财报数据来看，上市房企存货均值自2022年中起逐渐下降，2022年中-2023年中存货均值同环比均下降，规模已经降至不足千亿元，占总资产比重也逐渐下降，年均下降0.4个百分点。仅有少数稳健型房企存货规模仍在增加，如华润置地、越秀地产、保利置业集团、滨江集团、信达地产等企业2023年中存货规模同比增长超10％。

融资方面，2023年1-8月，房地产企业债券融资总额为5510.0亿元，同比下降8.5％，降幅较上个月收窄3.2个百分点。8月，房地产企业非银融资总额为697.1亿元，低基数下同比增长22.2％，环比下降9.6％。从融资结构来看，8月，房地产行业信用债融资463.3亿元，同比大幅增长59.0％，环比下降10.1％；海外债发行金额24.8亿元（7月发行为0）；信托融资13.3亿元，同比下降74.2％，环比下降55.3％；ABS融资195.7亿元，同比下降14.1％，环比下降13.5％。

从企业经营策略上看，通过梳理近期多家企业在中期业绩发布会上的表态，头部企业强调加强一二线城市项目推售，加快销售回款，确保经营现金流正常回笼，同时加大核心城市的投资，确保公司稳中求进、可持续发展。另外，为应对房地产市场供求关系的变化，部分头部房企积极转型，增加经营性业务投入和强化运营能力建设。

整体来看，三季度，在监管部门及地方密集政策推动下，市场情绪得到一定修复，但企业回款仍有压力，融资端修复不明显，企业资金面依然趋紧。在此背景下，建议企业：

第一，紧抓核心城市政策出台后的市场恢复窗口，加快销售促回款；

第二，树立专业化品牌形象，提高产品力和交付力，赢得客户信赖；

第三，优化投资结构，聚焦核心城市，在发展中解决过去的问题，促进良性循环。

另外，当前租赁市场、非改租、城中村改造等迎来政策窗口期，在新的发展阶段，房企应主动探索新的发展模式，逐步由开发商向服务商转型，积极拓展物业服务、代建服务、商业运营、租赁市场等业务发展机会。