来源：房天下

[摘要] 6572套规模，北京最大的单体保障性租赁住房社区——首创和园·繁星社区今年五月亮相后，首批推出的2300套租赁房在八月底已经签约超过85%，和一般认知中的保障房不同，初建成的繁星社区“高级感”满满，颇有高档社区的范儿。然而，在开启运营后各界一片恭贺声中，繁星社区也道出了自己的“苦衷”。

6572套规模，北京最大的单体保障性租赁住房社区——首创和园·繁星社区今年五月亮相后，首批推出的2300套租赁房在八月底已经签约超过85%，和一般认知中的保障房不同，初建成的繁星社区“高级感”满满，颇有高档社区的范儿。然而，在开启运营后各界一片恭贺声中，繁星社区也道出了自己的“苦衷”。

“如果6500多套全部投入运营，靠规模压低运营成本，然后几乎达到满租的情况之下，才基本上能够打平，现在还只有三分之一。”繁星社区某负责人对《华夏时报》记者表示，“头三年，我们现金流都是负的。”

作为在集体土地上合作开发的繁星社区，企业没有拿地成本，按理说应该“担子更轻”，为何仍面临如此大的资金压力？

25年回本

首创和园·繁星社区位于北京朝阳区东南五环，化工桥南侧，昔日华北最大的石材市场所在地，是首创城发与朝阳区十八里店乡合作打造，以集体土地租赁模式改善职住平衡的民生工程。

合作起始于2019年，朝阳十八里店乡以土地40年使用权作价入股，占51%股份，首创新城镇负责建设运营，占49%股份。

看起来，合作模式确立以后，企业投入建安成本，建造好出租，形成资金回笼，就可以完成闭环，但事情并没有这么简单。

“前期是有土地成本的，华北石材批发市场的拆迁腾退的费用，这笔钱是乡里掏的，当年我们把这笔钱全部置换出来给了乡里。这笔是18.6亿元。”上述繁星社区相关负责人表示。

对此，十八里店乡乡长也曾提到，十八里店原来是华北区域最大的石材集散地，原石材市场有经营商户近600家，多为小散乱污疏解类企业。在朝阳区委、朝阳区政府的领导调度下，西直河石材市场进行拆除腾退，首创集团承担腾退拆除成本。

“第二笔钱是按照合作约定，我们每年给村集体的固定收益，这个收益从1000万元开始，每年会有一定的涨幅，比如今年，给了1200万元，以后会持续上涨。”上述繁星社区负责人表示。而这笔支出数额和社区运营收益并不挂钩，是每年固定支出。

第三笔投入就是建安成本，粗算为25亿元。“我们整个的项目的总投入是43.6亿元，目前已投入30多个亿。”该负责人表示。

算上资金使用成本，算上大修、折旧等，这43.6亿元通过多久的运营能回本？“在6500余套满租的情况下，要25年。”该负责人说：“当我们所有现金流回正、银行贷款全部还清的时候，会跟村集体进行税后利润分红。”

为何不能发行REITs？

输血式运营至少25年，还得是理想满租状态下才能顺利回本，首创新城镇面临不小的资金压力，其对于REITs的渴望是极其迫切的。

据了解，我国已有4支保租房公募REITs成功上市，其底层资产分别位于北京、上海、深圳、厦门。其中三只保租房REITS 底层资产均为国有建设用地项目，而华润有巢的两个底层资产中，泗泾项目为集体建设用地项目。

同为集体土地保租房项目，华润有巢已经顺利发行了REITs，首创繁星为何不能效仿？

记者了解到，有巢泗泾项目用地使用经历了集体土地所有人委托、集体组织决策、政府批准、挂牌出让等流程，和首创繁星只占集体土地49%比例相比，其产权更为完整。

“依据国家发改委2021年6月发布的《基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）试点项目申报要求》及现有保租房REITs的发行经验，发行REITs要求项目公司依法持有拟发行基础设施REITs的底层次产，并要求底层资产权属清晰、土地产权完整、资产规模达标、资产可转移等，同时资产运营相对成熟，在近三年内维持一定的盈利水平。” 贝壳研究院高级分析师黄卉向记者介绍道。

“华润有巢集体土地保租房项目采用的是入市出让模式，符合发行REITs对于资产、土地、主体等方面的要求。而首创繁星社区项目采用的是使用权入股合作的方式，其主要障碍在于土地产权完整性上。”黄卉说。

“其实未来还有一个很大的问题，集体土地合作模式并非同股同权的分享收益，因为前期并不是同股同权的投入，对方以地作价入股，我们拿真金白银往里投建安成本，但是集体土地本身的评估值远远低于我们投入的资金成本，差得太多了，所以从资产角度来讲，这也是一个障碍。”上述负责人表示。

从《关于进一步加强利用集体土地建设租赁住房工作的有关意见》中，记者看到，集体租赁住房项目的资本金及其他配套资金，有几种方式解决，除集体经济组织自有资金、签约租赁方的租金外，特别提到了向金融机构申请抵押贷款、开展金融产品创新，和以土地使用权入股、联营的方式，与国有企业联合开发建设。

主要提到的是集体经济组织的资金来源，并没有提到联营国有企业方的资金解决方式。

“希望顶层设计上充分考虑这点，至少允许企业方这49%股权通过REITs的方式来解决，比如合作期不变，假设40年的话，REITs代替我（企业）持有，把我前面的资金置换出来，我们承担管理责任和经营义务这些都是应该的。”该负责人说。

租赁时代刚刚起步

记者看到，首创繁星社区内部人车分流，小高层通透性好，户型一到三居，三居还能做到一梯两户，全精装配置拎包入住，进出门全智能化，完全符合当下对中高端住宅的品质要求。小开间月租金约2800元，三居室月租金约7300元，一般以年租为主，最长可签三年。

稳定的租金与租期，年轻化社群式的各种社区配置，吸引了不少人入住，首批2300套入市后三个月出租率超85%。

中指研究院研究总监徐跃进提到，目前流动人口住房租赁需求在持续增长，租房家庭的占比未来还有提升空间，年轻人租房意愿及观念在发生改变，这些都意味着住房租赁市场规模还将继续扩大。

《北京市“十四五”时期住房保障规划》中提出，“十四五”时期，北京市将围绕住有所居目标，以破解超大城市住房困难问题为中心，大力发展保租房，有效缓解新市民、青年人等群体住房问题，全市力争建设筹集保租房40万套（间）。

北京市住建委保障房建设管理处副处长郝拴明日前表示，截至今年6月，北京市已建设25万间保障性租赁住房。

业内人士认为，面对如此庞大的空间，市场或许面临发展速度过快与政策出台节奏尚不匹配的矛盾，但只有让问题浮出水面，才能更快促进两者的同频，以解决问题。

2022年底，监管层接连发声，要求推动保租房REITs常态化发行，在公募REITs市场打造“保租房板块”。也有越来越多的房企将旗下的长租公寓纳入了保租房的领域。

黄卉表示，相较于市场化租赁住房，保租房发行REITs的可行性更高。保障性租赁住房在土地、税收以及财政等方面享受较多的政策优惠，确保其租金水平能够以低于市场租金的水平出租。而且政策明确建设保租房变更土地用途无需补交土地价款，降低了土地成本。从考虑收益的角度，产品、服务品质好，区位优的保障性租赁住房能够保持较高的出租率，达到不低于4%的收益率，部分优质项目能够符合REITs发行的要求。在REITs发行不断完善的趋势下，未来随着农村集体土地相关制度的完善，未来会逐步拓展覆盖至更多模式上。