来源：房天下

经营贷利率持续下降，房贷转经营贷灰产已蠢蠢欲动。

时代周报记者从多家按揭公司了解到，目前经营贷利率已经击穿3％，最低可以做到2.9％，可先息后本，随借随还。

据海通证券研究所的数据，在2020年和2021年那段时间投放的房贷利率，平均仍在5％以上，个别房贷利率水平在6％左右。经营贷和存量房贷利率之间存在较大利差，为降低利息成本，按揭机构瞄准房贷转经营贷的市场需求，违规进行转贷谋利。

中国人民银行日前发布二季度金融机构贷款投向统计报告显示，二季度住户消费贷款增速回升，经营性贷款保持较快增速。上半年，个人经营贷款新增2.3万亿元，同比多增7593亿元。

据时代周报记者调查，房贷转经营贷存在多重成本，除了按揭机构的服务费，不少客户还需付出高额的资金过桥利息，需购买空壳公司同时每年“运营”公司均需付出成本。更为关键的是，房贷转经营贷还面临抽贷，影响征信的风险。

利率低至2.9％，利差滋生转贷灰产

“最低利率可以做到年化2.9％，具体要看批复情况”，按揭机构工作人员杨帆（化名）告诉时代周报记者，目前经营贷可以做到10年期，可实现无本续贷，但需要中介机构帮忙进行流水优化。

市场资金成本降低之下，消费贷和经营贷资金成本走低。经营贷利率低于3％的不止上述一家按揭机构。

广州一按揭机构工作人员李敏（化名）告诉时代周报记者，按照先息后本的方式，5年一签，年化利率为3.2％；另一产品贷款期限为10年，2年一审，年化利率可以低至2.8％-2.9％。

另一家规模相对较小的按揭机构工作人员刘明（化名）向时代周报记者确认，经营贷最低利率可以做到2.9％。在给时代周报记者的推荐方案中，刘明直接略过了2.9％利率的产品，推荐了年化利率3％和3.3％的产品，原因是2.9％的产品需要省行面签审批，很麻烦、难度大。

关于经营贷资金用途，刘明表示资金不能流入楼市和股市，对于购买房产和炒股，所在机构做不了。但存量房贷置换可以操作，刘明告诉时代周报记者，“在签订合同时需提供一个第三方及第三方账户，资金会给到第三方，经过几手转出来”。

据刘明介绍，利率3％的产品，授信期为10年，随借随还，需要3年结清一次，银行完成审核签批合格后可续贷；3.3％年化的产品可借10年，3年需要续签一次，不需要还钱。刘明表示，两款产品续签银行均会查个人和公司征信，不能出现逾期等征信问题，公司不能出现被告以及经营异常等情况。

目前5年期LPR为4.2％，存量房贷利率计算为5年期LPR＋上浮基点模式，同时也存在部分未转为以LPR为引导的房贷利率计算模式。

据时代周报记者调查，工商银行的经营抵押贷年化3.45％起，授信期最长10年，单笔期限最长3年的循环贷款。农业银行的经营抵押贷最低年化为3.5％，最长贷款期限为3年。建设银行的经营抵押贷年化3％起，授信期最长10年。中国银行的经营抵押贷最低年化为3.65％。总体来看，四大行的经营抵押贷最低利率在3％-3.65％之间。

对照目前经营贷约3％的年化利率，2个百分点利率差，动辄百万的存量房贷，以10年计息，也是一笔不小的费用。在利差的诱惑下，不少客户萌生转贷的念头，按揭机构在利益的驱使下，充当了转贷灰产上的关键一环。

拆解转贷灰产利益链

违规转贷一整套流程的达成，仅有按揭中介一方是无法完成。

据按揭机构人员介绍，要完成转贷，需要经历准备资料、审批、涂销、入押等8个环节。

据时代周报记者调查发现，资金来源方、按揭机构、资金过桥方，甚至代账公司等主体都有可能参与其中，构成一条完整的利益链条。

一按揭机构工作人员告诉时代周报记者，自家机构背后有银行的高管投资。记者查询企查查调查其股东背景，并未验证该工作人员的说法。一银行工作人员向时代周报记者表示，这是对方的一种说辞，即便背后有高管，一旦抽查不合规，都要被抽贷；在产品包装方面，按揭机构会通过包装逃避银行监管，当然也可能存在银行经办收取好处的情形。

据刘明介绍，在跟银行签订个人经营抵押贷款合约时，银行方面经办人知道贷款人是通过中介公司介绍来的，也知道该经营贷的用途是置换房贷，但在签署合同被问询时，不能提及置换房贷和存在中介公司。

获取经营贷的关键一环，是需要借款人名下拥有公司或者为公司明面上的股东。对于部分不符合经营贷借款条件的客户，按揭机构会提供“一条龙”服务，帮助借款人过户一家公司，并找代账公司等机构帮借款人对该公司进行长期“运营”，也就是做假账，优化空壳公司流水、社保缴纳，使该空壳公司达到符合借用经营贷的条件。

据刘明介绍，过户一家公司的费用大约5000元-6000元，每年“运营”公司费用3000元。

同时，转贷需要提前偿还银行房贷，需要过桥资金，每月利息约为1.6％。以100万元过桥资金计算，每月利息1.6万元。一年计算，100万元过桥，利息高达19.2万元。时代周报咨询另一家资金过桥机构，每月利率为1.8％。

完成转贷后，借款人需要支付按揭机构1％-2％的服务费。转贷100万元，并过户一家公司，以10年期计算，完成转贷的成本约为6.1万-7.2万元。

除了付出资金成本，借款人也面临一定的合规风险。某国有大行房贷业务相关负责人告诉时代周报记者，房贷转经营贷只会越查越严，去年有银行被抽查，涉及非实际经营的经营贷，全部要求提前还款，涉及几百户。审计署的审查工具非常强大，利用大数据等手段，匹配社保、纳税、用电量等维度进行核查。

银行的经营贷本身就是针对小微企业经营的贷款。如果贷款中介机构引导名下无公司的借款人注册或过户空壳公司的话，这本身就与国家政策导向不符。贷款中介机构和空壳公司运营机构或将涉及违规。

8月31日，中国人民银行、国家金融监督管理总局发布关于降低存量首套住房贷款利率有关事项的通知，其中提到：“金融机构应严格落实相关监管要求，对借款人申请经营性贷款和个人消费贷款等贷款的用途进行穿透式、实质性审核，并明确提示风险。对存在协助借款人利用经营性贷款和个人消费贷款等违规置换存量商业性个人住房贷款行为的中介机构一律不得进行合作，并严肃处理存在上述行为的内部人员。”

所以，政策是明令禁止经营贷款违规流入房地产领域，用经营贷置换房贷，可能会面临银行抽贷、甚至是合同违约诉讼、征信受损的风险。另外，借款人也可能会因为中介机构被查处承担更多的资金风险。

天平两端：博弈息差缩小

转贷需求源自的房贷和经营贷的利率差额，遏制违规转贷的现象，银行在经营贷资金流向方面有严格控制，通过限制贷款年限以防资金流入楼市。对比四大行公布的贷款年限，以及贷款中介机构提供的产品年限，可发现贷款的授信虽然最长为10年，但是单笔贷款年限基本为3年。

一位佛山工行的工作人员向时代周报记者透露，针对经营贷，银行每年都会上门对经营场所进行调查，对抵押品进行重评，期间有问题就会抽贷。

广州一银行工作人员告诉时代周报记者，经营贷获批需要满足广佛有房产、营业执照2年以上、征信良好、信用负债低等条件，同时先息后本方式最长还款期限为3年。该工作人员表示，信用类贷款，银行需要把控风险。

为堵住房贷转经营贷的漏洞，银行产品设计、审核严格，监管端加大核查力度，降低息差则有利于从源头上解决问题。

一年期LPR下调，经营贷的利率进一步下降，扩大经营贷与存量房贷之间的利差。同时，国家对这种小微企业普惠贷款有进行补贴，这进一步拉低了银行端的资金成本。这使得天平向经营贷这边倾斜。

而天平的另一端，存量房贷利率下调已进入执行阶段。交通银行召开个人住房贷款存量利率调整项目启动会议，中信银行副行长谢志斌在中信银行2023年半年度业绩发布会上表示，密切关注监管导向和市场的动向，存量利率调整时确实比较难实行‘一刀切’的管理政策。招商银行行长助理兼董事会秘书彭家文公开表示，“存量房贷利率下调势在必行，目前我们已经制定了相应的预案，但还没有最终的方案”。

8月31日，中国人民银行、国家金融监督管理总局发布关于降低存量首套住房贷款利率有关事项的通知：自2023年9月25日起，存量首套住房商业性个人住房贷款的借款人可向承贷金融机构提出申请，由该金融机构新发放贷款置换存量首套住房商业性个人住房贷款。另外，存量首套住房商业性个人住房贷款的借款人亦可向承贷金融机构提出申请，协商变更合同约定的利率水平。

存量房贷利率下调，银行将面临净息差下行的压力。建设银行首席财务官生柳荣在8月24日的2023年中期业绩会上表示：“存量按揭贷款利率按市场化原则来进行重新商定，确实对后续的银行净息差会产生一定影响。”

银行存量房贷规模大，若只是让银行单方面自行下调存量房贷利率的话，会对银行的收益产生影响。

倘若银行将优质的存量房贷打包做资产证券化，提前回收贷款资金以循环放贷，那么银行就可缓解存量房贷利率调整带来的影响。

2014年，个人住房抵押贷款ABS开始发行，规模由68.14亿元增长至2019年的5162.71亿元，期间的房贷利率也跟着持续下滑。不过，自2022年3单个人住房抵押贷款ABS发行后，至今无一单个人住房抵押贷款ABS发行。目前，存量个人住房抵押贷款ABS的规模为1.6万亿元，占存量信贷ABS的比例为74.28％。

天风证券数据显示，截至今年5月末，ABN及原银保监主管的ABS中，商业银行拥有其76％的持仓。也就是说，银行发行的个人住房抵押贷款ABS，其持有者仍主要是银行。

在监管方面，2023年年初，原银保监会和央行就《商业银行资本管理办法（征求意见稿）》面向社会公开征求意见。该管理办法针对资产证券化产品引入了STC标准，并对符合STC标准的资产证券化产品给予一定的资本优惠。引入STC标准对提升证券化产品信披透明度、降低投资者风险、促进资产证券化市场发展具有重大影响。