来源：房天下

“考虑到我国房地产市场供求关系已经发生深刻变化，过去在市场长期过热阶段陆续出台的政策存在边际优化空间，金融部门将积极配合有关部门加强政策研究，因城施策提高政策精准度，更好地支持刚性和改善性住房需求，促进房地产市场平稳健康发展。”人民银行货币政策司司长邹澜表示。

这也是高层对于楼市限制性政策边际优化的明确表态。对此，业内呼声最高的就是松绑楼市限购、限贷，尤其是一线城市。

这次重要表态出现在7月14日上午10时，国务院新闻办召开的新闻发布会上。参加这次发布会的还有中国人民银行副行长刘国强，人民银行新闻发言人、调查统计司司长阮健弘，他们介绍了2023年上半年金融统计数据情况，并答记者问。

这次发布会上，有关房地产方面政策是媒体记者发问最多，也是业内最关注的。

继续对房企存量融资展期

“上半年，金融机构各项贷款新增15.73万亿元，同比多增2.02万亿元，显示金融体系对实体经济的支持力度进一步加大。”阮健弘介绍道。

分项来看，2023上半年，企（事）业单位贷款新增12.81万亿元，同比多增1.42万亿元，占全部信贷增量的81.5%。住户贷款新增2.8万亿元，同比多增5723亿元。住户贷款多增主要原因是个人经营贷款和短期消费贷款有所多增。

6月末，房地产业中长期贷款增长7.1%，比上月末和上年同期分别高0.2和8.5个百分点，增速已是连续11个月上升。上半年房地产业贷款新增中，长期贷款6287亿元，同比多增4590亿元。

“房地产行业贷款增长呈现持续恢复态势，贷款行业结构进一步优化。人民银行将继续发挥好货币政策工具的总量和结构双重功能，保持信贷合理增长、节奏平稳。”阮健弘说。

“房地产开发商贷款需求如何？尤其在周一发布了延期政策后需求如何？”听完数据后，马上就有媒体记者抛出了这个问题。

这个问题交由邹澜回答。

他详细分析了当前房地产不良贷款情况。他表示，部分开发企业长期“高杠杆、高负债、高周转”经营，资产端土地、在建工程、多元化经营资产无节制扩张，对应形成了高额负债。从负债来源结构看，近7成是个人预收房款和上下游企业垫款，金融负债占比约31%，其中银行贷款占比不到一半。

从银行房地产信贷结构看，房地产贷款余额50多万亿元，其中个人住房贷款余额接近40万亿元，绝大多数是购房自住、依靠家庭收入按月偿还贷款，不良率长期在0.5%以下。对于已售未按期完工交付楼盘的个人住房贷款，由于按照现行法律规定，会优先保障购房群众利益，这部分贷款可能面临一定风险，但占总量比重非常低、风险可控。

房地产开发贷款余额约13万亿元，其中地产开发、保障房建设贷款余额约6万亿元，还款有保障；开发企业承贷约6万亿～7万亿元，因为部分开发企业出现困难，不良率有所上升，但与银行贷款总量相比很小。

他进一步表示，2021年下半年以来，金融部门配合有关部门加大保交楼支持力度，保持房地产重点融资渠道稳定，加快推动行业风险出清。

一是加大金融支持保交楼，配合推出两批共3500亿元保交楼专项借款。二是稳定债券和股权等重点融资渠道。去年11月以来，累计为民营房企约260亿元债券发行提供增信支持。三是推动行业转型发展。人民银行、金融监管总局拟定《关于金融支持住房租赁市场发展的意见》，为住房租赁提供多元化、全周期的金融服务。1000亿元租赁住房贷款支持计划也在稳步推动，已落地济南、郑州等试点城市。

他强调，今年以来，房地产市场整体呈现企稳态势，但部分房企长期积累的风险仍然需要一段时间才能逐步消化。综合当前房地产市场形势，近日人民银行、金融监管总局联合发布通知，将“金融16条”中两项有适用期限的政策统一延长至2024年12月底，引导金融机构继续对房企存量融资展期，加大保交楼金融支持。同时结合保交楼工作需要，将2000亿元保交楼贷款支持计划期限延长至2024年5月底。

下一步，坚持“房子是用来住的，不是用来炒的”定位，人民银行将继续配合相关部门和地方政府扎实做好保交楼、保民生、保稳定工作，满足行业合理融资需求，继续为行业风险有序出清创造有利金融环境。

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存量房贷利率仍较高，怎么化解？

对于业内一直呼吁的存量房贷利率过高问题，邹澜也作出了回应。

他表示，今年上半年，个人住房贷款累计发放3.5万亿元，较去年同期多发放超过5100亿元，对住房销售支持力度明显加大。但统计数据显示的个人住房贷款余额总体还略微减少一点，这主要是因为理财收益率、房贷利率等价格关系发生变化，居民使用存款或者减少其他投资提前偿还存量贷款的现象大幅增加。这种现象对住房需求并不构成影响，它是居民资产配置的调整。

他指出，尽管贷款市场报价利率下行了0.45个百分点，但因为合同约定的加点幅度在合同期限内是固定不变的，前些年发放的存量房贷利率仍然处在相对较高的水平上，这与（近期）提前还款大幅增加有较大关系。提前还款客观上对商业银行的收益也有一定的影响。

“按照市场化、法治化原则，我们支持和鼓励商业银行与借款人自主协商变更合同约定，或者是新发放贷款置换原来的存量贷款。”他说。

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延续实施保交楼贷款支持计划

“接下来货币政策还有哪些发力方向？后续降准降息还有多大空间？”这也是业内关注话题。

“当前，我国经济整体处于疫情转段后恢复的通道上。”邹澜表示，后续人民银行将根据经济和物价形势的需要，加大宏观调控力度，精准有力实施稳健的货币政策，综合运用存款准备金率、中期借贷便利、公开市场操作等多种货币政策工具，保持银行体系流动性和合理充裕，保持货币信贷合理增长，推动企业融资和居民信贷成本稳中有降。同时，继续发挥好结构性货币政策工具的引导作用。

他还重点提出，延续实施保交楼贷款支持计划，继续推动房企纾困专项贷款和租赁住房贷款支持计划落地生效，促进房地产市场平稳健康发展。

“对于实施期已经结束的政策工具，存量余额还将继续发挥政策效果，确保银行体系对相关领域的支持力度不减小，必要时还可再创设新的政策工具，为高质量发展阶段的重点领域和薄弱环节提供精准的金融支持。”邹澜说。