来源：房天下

日前，郑州多部门联合印发《郑州市存量房“带押过户”办理流程》。

不仅是郑州，自然资源部联合银保监会发布《关于协同做好不动产“带押过户”便民利企服务的通知》（以下简称《通知》）以来，多地明确“带押过户”具体流程，多家银行也宣布“首单”落地。

中国证券报记者调研了解到，当前“带押过户”主要局限于同行办理，跨行或跨支行办理时仍面临一些堵点，影响办理时效。

对此，专家表示，“带押过户”需要卖房人、购房人、不动产登记部门和银行等多方密切配合。

多家银行推出“带押过户”服务

所谓不动产“带押过户”，是指已抵押的不动产转移登记时，不需要提前归还旧贷款、注销抵押登记，即可完成过户、再次抵押和发放新贷款等手续，实现不动产登记和抵押贷款的有效衔接。“带押过户”具有降低交易成本、加快办理速度的优势，可减少买卖双方往返银行、不动产登记中心的次数。

《通知》发布以来，多地银行迅速行动，宣布开展“带押过户”服务，并发布成绩单。

天津银保监局表示，截至一季度末，辖内建设银行天津市分行、工商银行天津市分行、中国银行天津市分行、招商银行天津分行等4家银行已实现本行内部“带押过户”业务投产落地，共投放178笔、金额1.58亿元。

山东济宁市自然资源和规划局表示，截至目前，全市共完成不动产“带押过户”39件。

商业银行方面，招商银行上海分行近日成功发放分行首笔“带押过户”贷款200万元。渤海银行天津分行宣布“带押过户”业务上线。东莞银行宣布成功落地首笔“带押过户”业务，并发布“带押过户”流程介绍。广汉农商银行成功发放广汉市首笔“带押过户”二手房按揭贷款。

从全国范围看，据自然资源部消息，我国有15个省份100多个地市开展了“带押过户”，其中，天津、山西、山东、江苏、浙江、福建、湖北等地已经全面开展。

“带押过户”仍需打通堵点

根据《通知》，地方在实践探索中，主要形成了抵押权组合模式、新旧抵押权分段模式、抵押权变更模式三种“带押过户”模式。从记者调研情况来看，目前部分银行工作人员对“带押过户”缺乏了解，且办理流程不够顺畅。

工行北京分行某支行一名工作人员表示，“具体怎么办理还不知道，我们支行还没有经手过。”招行北京分行某支行员工也表示，“还不知道具体的操作流程，您可参考市级层面发布的文件。”

据了解，2023年3月31日，北京银保监局、人民银行营业管理部、北京市规划和自然资源委员会、北京市住房和城乡建设委员会联合发布了《关于推进个人存量住房交易“带押过户”有关工作的通知》。

办理“带押过户”，需要银行作为抵押权人出具多项材料。北京市不动产登记事务中心一名工作人员介绍，含有抵押权的房产在过户时，需要双方银行的经办人出席，且卖方银行的经办人还需要出具相关材料，如营业执照复印件、委托书、同意不动产再次转让的文件等。

“需要提前和所在银行沟通好。”上述工作人员表示。其他地区不动产登记中心均表示，银行同意并出具材料非常重要。

若跨行办理“带押过户”，则需要银行和客户耗费更长的周期。东莞银行一名房贷客户经理向记者表示，“跨银行，或同一银行内部跨分支机构办理都比较麻烦，双方银行都需要同意并协办。建议买方选择卖方所在的银行进行办理，这样会比较方便，毕竟资料档案都在。”

在北京金诉律师事务所主任律师王玉臣看来，“带押过户”实施的主要难点在于银行是否同意，尤其是涉及不同银行的时候，难度会更高。“在有些城市，新老抵押目前只能在同一个银行办理。”

王玉臣表示，“带押过户离不开至少四方主体（卖方、购房人、不动产登记部门和银行）的密切配合和无缝衔接。甚至必要的时候，还需要相关公证部门的配合。任何一个主体都必须及时到位，积极配合。”此外，新按揭贷款如何保证老抵押对应的债权不落空，能够及时偿还或提存，都需要银行做好细节控制。