来源：房天下

春节前后，针对激增的“提前还贷潮”，排队数月、没有额度、要交违约金，可以看出，对于蜂拥而至的“上帝”，银行的配合意愿并不高。

“我们行从春节前后开始，每天差不多至少将近400人办理提前还贷业务。”某知名银行北京一支行工作人员对《华夏时报》记者表示，该支行为这家银行在北京市区唯一线下办理提前还贷业务的网点，记者对此表示震惊，继续追问，该行工作人员表示“只是规定”。

当“高位站岗”手里有钱的购房者们纷纷涌进银行“立即止损”时，市场上对于降低存量房贷利率的呼声一浪更比一浪高。

然而，作为银行十分看重的优质（中长期零售）资产，近些年商业银行普遍受到净息差持续收窄的压力，A股42家上市银行中，2022年上半年净息差同比缩窄的有32家，仅有8家保持小幅微增态势。

业内专业人士表示，银行对于未来调降存量房贷利率的可能性较小，一方面是2022年LPR多轮下调压力下，已经十分不乐观的净息差在一季度持续承压商业银行面临较大的盈利压力，且降低存量房贷利率并不会带来新贷款量的增加；另一方面在操作层面难度较大，因为房贷利率并非统一制定，因人而异，调降存量利率意味着需要对征信进行重新核查，工作量巨大。

提前还贷 立即止损

“您好，请问您办理什么业务？”

“提前还贷，谢谢！”

2月9日下午，《华夏时报》记者以还款人的身份来到某知名银行在北京的一家支行个贷服务中心，这里为该行北京地区的借款人集中办理提前还贷等相关业务。

“从春节后开始，一直到现在，每天人都特别多，平均每天有400人左右来办理提前还贷业务。”门口负责排号的工作人员告诉记者，今天因为天气原因人还相对少点但至少也要排到300位之后，看到记者的排号单上显示“您前面有14位”，他笑着表示，“别着急，找个位置坐吧，速度很快的，你这个差不多20多分钟就能排上。”

2月9日，北京迎来立春后的首场小雪，已经逐渐回暖的气温又出现了明显下降，室外阴冷潮湿，等待大厅内人头攒动，一直到临近下班，办理房贷业务的柜台经理们，终于有时间站起来活动一下，“中午我们不休息，因为中午人更多。”个贷经理对记者感叹。

自2022年以来，楼市刺激政策暖风频吹，差别化住房信贷政策、首套房贷利率动态调整机制等发布后，越来越多的城市加入到下调首套房贷利率下限城市的队列中，眼看着多城首套房贷利率开始迈入“3时代”，那些房贷利率依然站在5%到6%“高位”的买房者们坐不住了。

《华夏时报》记者在等待叫号期间采访的多位受访者表示，提前还贷原因无非有二，一是手里有了多余的现金，这部分钱的来源，有的是存款、理财资金的赎回，还有的是年底单位发的奖金等；二是大部分受访者认为，目前市场上能够稳定跑过房贷利率的产品不多，目前郑州首套房贷利率已降至3.8%,提前还贷就是最好的理财，应当“立即止损”。

记者在调研过程中发现，多数选择提前还贷的客户贷款利率介于5%至6%之间。

实际上，自1月5日，央行、银保监会发布建立首套住房贷款利率动态调整机制后，多地开始调整首套房贷款政策，据不完全统计，已有30城下调首套房贷款利率下限。截至1月末，据监测的103个城市中，首套利率低于4.1%的30个城市中，二线城市8个，其余均为三四线城市，其中，南宁、珠海、株洲和常德利率3.7%，为全国最低。

提前还贷难，等待时间长，还贷权限门槛上移是多数客户还贷过程中遇到的普遍性问题，对于银行此举，IPG中国首席经济学家柏文喜指出：“购房者提前还贷对于银行机构而言，除了打乱原有的资金计划、影响资产端规模和利息收益外，也会对银行的存贷比、流动性以及资产与负债结构带来直接的影响。”

3到5个月的等待期是记者在北上广深地区各家银行采访中得到的最多的口头承诺时间。“线下预约还款目前已经登记到6月底，”某国有大行信贷人员表示，“如果下个月预约，那实际扣款时间可能就要等到8月份了。”

此外，目前多家银行取消了线上或线下预约，只开放单一预约通道。

“我们目前只能电话预约，手机银行暂时预约不了，这个月的已经约完了，或者等到5月份的线上额度出来再约。”建行上海地区某支行个贷经理表示，

“这个月还款的人最多，目前我行规定一年只能预约一次，且提前还款额需要超过月还款额的6倍以上。”

与建行不同，农行北京地区则是只开放了电话预约通道，“我们是按照银行的经营情况不断调整的，目前来看等待时间长除了还贷人数较多的因素外，我们的每笔提前还贷资料都需要上交分行进行审批。”农行某支行个贷经理表示。

也有的银行一周只开放一个工作日或只开放一个线下网点集中办理提前还贷业务。

招行北京地区只开放月坛某支行集中办理提前还贷业务，2月10日，记者再次致函该行询问为何只开设单一网点处理目前全市激增的还贷客户，截至发稿，未收到招行方面回复。

除此之外，广州某国有大行每周二集中办理提前还贷业务，“我们行每周二上午9点至11点，下午2点至4点集中受理。”该行信贷人员表示，每天柜台大概放出50个号左右，先到先得。

对于借款人较为关心的违约金问题，交行上海某支行信贷人员对《华夏时报》记者表示，“2022年我们是按提前还款额的千分之一进行收费，但今年截至目前我们是免收提前还款违约金的，但之后不清楚，如果之后有变化政策通知需要收费，客户可以电话联系我行，我们会进行解释，我们只在借款人同意的情况下才进行扣费。”当记者问道，对收取的违约金额度是否可以和银行协商，该信贷人员表示，“如果借款人对于扣除违约金不满，也可以选择不还款，等待下一个年度再还。”

记者在调查中了解到，目前多数银行规定，只要满足还款期限1年以上这个条件，提前还贷无需缴纳违约金。不过，一些地区仍然需要根据贷款合同进行操作。

排队数月，没有额度，要交违约金，从中可以看出，对于购房者的提前还贷，银行的配合意愿明显不足。

但银行也有话说。某城商行信贷内部人士对《华夏时报》记者表示：“客户提前还款本质上属于客户申请变更原借款合同条款的行为，对商业银行的正常经营造成一定影响，且处理处置都需要走相应的审批流程。”

降存量房贷利率呼声高

当“高位站岗”的提前还贷大军纷纷开启“自救”模式的当下，对于降低存量房贷利率的呼声一浪高过一浪。

“我2019年因为结婚买了一套房，利率5.88%，而且我还不是最高的，身边有朋友甚至超过了6%，对于我们这些刚工作不久的购房人来说，特别想知道目前有没有办法可以享受到现在更低的新房贷利率。”来自江苏的一位网友在某社交平台上表示。

房贷利率由五年期LPR和加点两部分组成，事实上，针对降低存量房贷利率的呼声主要集中在银行的加点部分，挂钩5年期的LPR会在今年的重定价周期后自动下调，2022年五年期LPR历经三次下调由2021年年底的4.65%下调至4.3%，调整幅度共计35BPS，而存量房贷利率的加减点幅度不变。据海通证券研究所估算，当前存量房贷利率水平比市场化利率水平高1至2个百分点。

以贷款100万元、30年等额本息还款方式进行计算，当贷款利率为6.37%时，每月月供为6235.43元，当房贷利率为4.1%时，每月月供仅为4831.98元，前后相差超1400元。

房贷作为银行十分看重的中长期优质零售资产，不但利率稳定且坏账率极低，因此，存量房贷各家银行都十分看重，但对于未来是否会调降存量房贷利率，业内专业人士表示，银行同意调降存量房贷利率的可能性较小，大部分的存量房贷利率依据LPR加减基点进行调节，已经考虑到利率动态变化，且房贷利率调整本身已写入借款合同。此外，对于银行来说，降低存量房贷利率只会让已经不乐观的“净息差”持续受损，并不会带来新贷款量的增加，对于地方政府而言，当前重点任务是稳定房地产市场，存量房本身利率的变动并不会给房地产市场带来直接的影响。

据央行《2022年四季度金融机构贷款投向统计报告》显示，截至2022年末，房地产贷款余额53.16万亿元，同比仅增长1.5%，比上年末增速低6.5%。其中，个人住房贷款余额38.8万亿元，同比仅增1.2%，增速比上年末低10%。

可以看出，房贷这块优质的中长期资产自去年起开始增长乏力。对于商业银行而言，2022年净息差中也可以窥见一二，在A股42家上市银行中，2022年上半年净息差同比缩窄的有32家，仅8家保持增长态势。以房贷业务占比相对较高的国有大行和股份行为例，工行、农行、建行、交行分别同比收窄9BP、10BP、4BP和2BP，股份行缩窄幅度更甚，其中，民生银行、华夏银行、兴业银行和光大银行同比收窄分别为37BP、37BP、17BP和14BP。

更不乐观的是，随着2022年LPR的多轮下调，东方证券研报提出，住房按揭贷款的重定价将会在2023年一季度产生较大扰动，LPR的下行将直接影响商业银行的利息收入，进而影响净息差。

在银行息差下行压力较大的背景下，有银行人士进行过粗略计算，若存量房贷利率的加点下调1个百分点，银行业一年减少的利息收入将高达数千亿元。

针对目前提前还贷难的现状，不少专家及学者提出对应建议，2月11日，知名经济学家任泽平提出：“下调存量房贷利率有利于降低居民住房消费负担，解决消费者扎推提前还贷难、违规转贷等一系列的问题。”

业内专业人士表示，从操作层面来看调降存量房贷利率存在一定难度，因为房贷客户的利率并非统一制定，因人而异，与个人征信息息相关且各地区间差异也较大，如若调整存量利率，则意味各家银行需对客户征信再次进行核查，工作量巨大。