来源：房天下

2023年新年伊始，央行、银保监会便打响了稳楼市“第一枪”。

1月5日晚间，央行、银保监会发布通知，决定建立首套住房贷款利率政策动态调整机制，新房价格连降3个月可阶段性取消首套房贷利率下限。

同日，住建部部长倪虹接受采访时表示，“对于购买第一套住房的要大力支持。首付比、首套利率该降的都要降下来。对于购买第二套住房的，要合理支持。以旧换新、以小换大、生育多子女家庭都要给予政策支持。对于购买三套以上住房的，原则上不支持，就是不给投机炒房者重新入市留有空间。”

对于三部门上述表态，广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉认为，目前房地产市场预期疲弱，70城中有50-65个城市的新房或二手房价在下跌，需要多措并举来提振市场预期，让房价尽快止跌，也需要继续降低购房门槛及购房成本。

其进一步表示，春节即将到来，此时出台政策也是为了激活市场，地产消费如果能在春节前后形成一个小高峰，一季度经济有望迎来“开门红”。

业内人士认为，继去年第四季度监管部门屡次出台楼市扶持政策后，今年一季度房地产将再迎政策窗口期。

需求端再获政策支持

“央行、银保监会建立首套住房贷款利率政策动态调整机制，充分体现了一个重要的思路，即2023年信贷政策要继续宽松，尤其是对刚需购房进行支持。”有专家表示。

根据国家统计局全国70城房价数据，最近3个月房价持续下降的城市共有38个。其中二线城市13个，分别为大连、福州、哈尔滨、兰州、南宁、厦门、沈阳、石家庄、太原、天津、武汉、长春、郑州。而三四线城市为25个，分别为蚌埠、北海、常德、丹东、桂林、惠州、吉林、济宁等。

“当前房价疲软城市数量明显增多，2022年9月首次放宽首套住房贷款利率时，房价下降城市数量为23个，而当前统计则增加为38个，这意味着各地要继续出台降低房贷利率相关政策，部分城市或将突破利率下限。”专家称。

2022年9月末，监管部门曾打出支持需求端政策“组合拳”，包括阶段性放宽首套住房贷款利率下限；通过退税优惠支持居民换购住房；下调首套个人住房公积金贷款利率。

“本次政策可视为是去年9月政策的延续，一方面在前期政策到期的时点为政策进行了展期，将规则制度化、长期化；另一方面也体现了监管层对房地产需求端回暖的持续呵护。”天风证券分析师称。

而对于机制退出时点，本次政策也予以明确，对于阶段性调整首套住房贷款利率下限的城市，如果后续评估期内新房价格同比、环比均连续3个月上涨，应下一季度起恢复执行全国统一标准。

“明确下调首套房房贷利率下限机制退出时点，有利于各地房地产需求侧的动态调整，因城施策用足用好政策工具箱；更重要的是，该条政策的隐含内容是房价回稳向上是政策退出的充分条件，监管层维护房地产价格平稳意图明确。”上述天风证券分析师表示。

“整体来看，本次政策较去年930政策更加灵活，结合各个城市最新房价变动及时动态调整利率，降低购房成本，有利于更好地支持刚性和改善性住房需求。”中指研究院指数事业部市场研究总监陈文静称。

“本次政策出台后，市场活力将进一步激活，2023年销售在四季度有望实现同比转正。”中信建投研究员竺劲表示。

限购、限贷政策或将进一步松绑

去年12月的中央经济工作会议以及中央财办解读，对2023年的房地产政策进行了清晰的定调。

2022年12月15-16日，中央经济工作会议召开，提出支持住房改善等消费。要确保房地产市场平稳发展，扎实做好保交楼、保民生、保稳定各项工作，满足行业合理融资需求，推动行业重组并购，有效防范化解优质头部房企风险，改善资产负债状况。要因城施策，支持刚性和改善性住房需求，解决好新市民、青年人等住房问题，探索长租房市场建设。要坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，推动房地产业向新发展模式平稳过渡。

随后于12月19日，中央财办权威解读中央经济工作会议精神，表示房地产链条长、涉及面广，是国民经济支柱产业。2023年还将出台新举措，侧重研究解决改善房企资产负债状况等。在住房消费等领域还存在一些妨碍消费需求释放的限制性政策，这些消费潜力要予以释放。

专家表示，中央财办提及“在住房消费等领域还存在一些妨碍消费需求释放的限制性政策，这些消费潜力要予以释放”，意味着限购等政策要继续调整，相关限购松绑的动作，在2023年会明显增多。

“相比2014年地产周期性的政策放松，核心一二线城市在四限放松方面仍有空间，预计政策放松空间将进一步打开，当前仍处于政策放松密集期。”华创证券分析师单戈表示。

平安证券分析师杨侃也预计，限购、限贷等核心调控政策松绑将更加大胆。其中一线和强二线城市缩小限购区域范围、缩短社保年限，其余城市全面取消限购。除四个一线城市外，其余城市有望全面取消“认房又认贷”，降低二套房首付比例，助推改善性需求入市。

“此外，各地还可上调新房备案价格、取消二手房限价、加大购房补贴、下调房贷利率等，全面释放住房消费潜力。”杨侃称。

1月5日，倪虹部长的发言明确要增加供需两端市场信心，推动房地产市场企稳回升，其中提到大力支持刚性和改善性住房需求，并对于首套购房在首付比例、首套利率进行大力支持。

陈文静认为，当前，三四线和部分二线城市已将首套首付比例下调至20％、二套30％，整体继续下调空间较小，而核心一二线城市首套首付比例较高，未来具备一定下降预期。

“预计对改善性住房需求的支持力度将加大，在多孩家庭支持方面，2022年部分城市在增加购房套数、降低首付比例、提升公积金贷款额度、给予购房补贴等方面已出台政策，后续有望在更多城市进行推广。”陈文静称。