来源：房天下

2022年即将过去。这一年，无论是对于行业、企业，抑或是个人而言，都是非常艰难的一年。

这一年，疫情持续冲击，百年变局加速演进，国内外形势更趋复杂严峻和不确定。我国经济发展依然面临着需求收缩、供给冲击、预期转弱三重压力。

这一年，房地产市场持续下行。自2021年9月以来，全国70个大中城市新房和二手房价格连续下跌已超15个月。

行业规模退回5年前。2022年商品房销售额预计达到13万亿元，而销售额首次突破13万亿元还是在2017年，2021年销售规模已创下18万亿元之巨。

这一年，民营房企经历了深度调整过程。销售榜百强名单中，很多房企的名字正在消失。

这一年，“保交楼”成为第一要务。地方政策从试探性松绑到应出尽出，全年至少295个省市出台近600次房地产松绑政策。

郁亮说过，万科没有英雄。吴亚军也说过，龙湖没有英雄。但在2022年这场行业经历深度调整、企业遭遇缩表出清的生死之战中，每一个坚持到最后的企业和个人，都是英雄。

2022年也是政策起承转合之年。在即将走过2022年之际，我们等到了久违的曙光和希望。中央“金融十六条”强力纾困房企，信贷、债券、股权等融资工具“三箭齐发”。

临近年底，国务院副总理刘鹤重申：“房地产是国民经济的支柱产业”；中共中央、国务院将“促进居住消费健康发展”写入《扩大内需战略规划纲要（2022－2035年）》。

中央经济工作会议将稳地产置于防范化解重大经济金融任务之中，并提出房地产行业要向新发展模式平稳过渡。

这些政策最强音，给了我们一往无前的勇气。2023年将至，我们将怀揣着新的希望，开启新征程。

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回顾2022：

楼市持续下行 调控政策步步转向

“2021年房地产增长对经济增长总体上还是起到了拉动作用。2021年房地产业增加值比上年增长5.2%，拉动整体经济增长0.4个百分点。”2022年初，国家统计局局长宁吉喆表示。

但随着市场持续下行，2022年这一切发生了变化。

在过去半年时间内，房地产开发投资增速从2021年末的4.4%下降至2022年三季度的-8%，大致拖累GDP增长约1.5个百分点，拖累固定资产投资增长约3个百分点，拖累社会消费品零售额增长约4.5个百分点。

整个2022年，房地产各项指标几乎都走出了一条持续下滑的曲线。

国家统计局数据显示，2022年1-11 月，房地产开发投资同比下滑9.8%，其中11月单月同比下滑19.9%；商品房销售额同比下滑26.6%；房企到位资金同比下滑25.7%，11 月单月同比下滑35.4%。

2021年1-11月，房地产开发投资正增长6%，销售额同比增长8.5%，房企到位资金同比增长7.2%。

从2022年初开始，房地产政策面就出现转好信号，但这种转好还仅限于“因城施策”范围内，大的政策面始终保持谨慎。

1月20日召开的全国住房和城乡建设工作会议指出，2022年，不把房地产作为短期刺激经济的工具和手段，保持调控政策连续性稳定性，增强调控政策协调性精准性，继续稳妥实施房地产长效机制。

但新一轮疫情冲击下，我国经济与楼市变得艰难。3月份，房地产开发投资增速下滑至-2.4%，首次落入负增长区间。

随着郑州打响二线城市松绑第一枪，4月份开始，楼市政策调整频率明显加快、力度明显加大。

先是4月15日央行宣布下调金融机构存款准备金率0.25个百分点，共计释放长期资金约5300亿元。

接着4月19日，央行、银保监会联合召开金融支持实体经济座谈会，要求“执行好房地产金融宏观审慎管理制度，区分项目风险与企业集团风险，不盲目抽贷、断贷、压贷，保持房地产融资平稳有序”。

然后是4月29日，中央政治局会议定调：“支持各地从当地实际出发完善房地产政策，支持刚性和改善性住房需求，优化商品房预售资金监管，促进房地产市场平稳健康发展。”

这次会议被业内看作第一个政策转折点，即中央已看到房地产不稳导致的风险，督促各地因城施策。

5月份，地方“因城施策”进入高峰期。这一时期，全国102个省市出台126次放松政策，政策频次环比近乎翻番，相当于前4月政策次数之和。

从2022年下半年开始，“保交楼”成为楼市关键词。7月28日，中央政治局会议强调要“压实地方政府责任，保交楼、稳民生”，这是“保交楼”首次被写入中央政治局会议文件。

9月，各地再次迎来政策小高峰。市场下行压力大的地方，刺激政策应出尽出，以宁波、济南为代表的强二线城市，加速松绑限制性政策。

这一年，央行共计3次“降息”，5年期以上LPR共下调35个基点。

但这些政策仍未能阻止市场继续下滑。据测算，此轮房地产市场运行周期最低点可能会延续至2023年一季度，这在过去10年甚至更长时间都没有发生过。

如果说，前10个月，政策松绑落脚点主要还是在于对前期收缩性政策的回收和纠偏。那么，以11月为分水岭，监管对于房企融资态度发生根本转变，逐渐转向“保主体”。

11月8日，交易商协会表示，支持民营企业发债融资；11月13日，央行、银保监会出台“金融16条”，为房地产行业注入政策强心剂；11月14日，三部委发文，指导银行向优质房企开具保函置换预售监管资金；11月28日，证监会发布政策，支持房地产股权融资。

至此，监管层对房企纾困方向终于从此前的“救项目”转换至“既救项目，也保主体”，房企融资环境得到极大优化。

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展望2023：

政策托底 楼市将走出底部

近日，多位高层官员的发声，均指向房地产的重要性和防范化解风险的迫切性。

“房地产业链条长、涉及面广，对经济而言，既是动力源，也是风险源。”中央财经委员会办公室分管日常工作的副主任韩文秀表示，防范化解房地产市场风险是重中之重。

12月15日，国务院副总理刘鹤在发表致辞中表示：“房地产是国民经济的支柱产业，针对当前出现的下行风险，我们已出台一些政策，正在考虑新的举措，努力改善行业的资产负债状况，引导市场预期和信心回暖。”

12月15日至16日召开的中央经济工作会议，在部署2023年房地产工作时强调：有效防范化解重大经济金融风险，要确保房地产市场平稳发展，扎实做好保交楼、保民生、保稳定各项工作，满足行业合理融资需求，推动行业重组并购，有效防范化解优质头部房企风险，改善资产负债状况。

会议还指出，要因城施策，支持刚性和改善性住房需求，解决好新市民、青年人等住房问题，探索长租房市场建设。要坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，推动房地产业向新发展模式平稳过渡。

不难看出，2023年房地产政策核心逻辑在于：一是给予房企融资支持，支持房企债务展期，缓解资金压力，稳定市场主体预期；二是为个人购房信贷提供支持，带动市场销售恢复；三是“保交楼”，解决期房交付问题，提振市场情绪，稳住购房者信心。

从这一阶段开始，中央对于房地产的管理基调也发生了变化，稳定、支持、防范化解风险的调性更浓。

住房消费，尤其是刚性和改善性住房需求将成为2023年扩内需的重要抓手。同时，“保交楼”仍是2023年各项工作的重中之重，也将是房地产政策出台的重要着力点之一，专项借款及配套资金将加快落地。

“这几个月下来，我觉得微光在逐步变成曙光。从整个行业来看，政策面都在逐步向好，而且在力度、广度上全面超出万科的预期。”12月16日在万科临时股东大会上，万科董事会主席郁亮表示。

展望2023年，“稳”将是房地产市场关键词。2023年政策面将重点引导房地产行业尽快实现软着陆，并带动商品房销量、房地产投资以及土地市场先后企稳回暖。

也要看到，当前房地产市场的严峻形势, 既有短周期因素，也有长周期因素。长周期因素就是房地产行业已经走过快速发展阶段，进入后周期，或者说是拐点阶段。在这个阶段，房价下行压力逐渐增大、购房预期逐渐减弱、房价收入比和房价租金比将向合理水平回归等，都是必然趋势。

这意味着，即便市场走出回暖行情，企业发展也不可能再走老路，探索新发展模式、寻找新路径势在必行。