来源：房天下

1992年是中国改革进程中标志性的分水岭。“如果说此前中国一直在隧道中探索，1992年应该说人们终于看到了隧道口的光亮。”经济学家华而诚回忆道。

这一年，邓小平同志“南方谈话”吹响了改革开放的号角，犹如强劲的东风，催开了无数改革之花。无论庙堂之上，还是江湖之远，对于中国经济，对于中国房地产，对于中国企业家，都是一个龙门陡开、充满希望的创造创业年份。

历史长河中的30年不过是沧海一粟，但于中国房地产行业而言，却已走过萌芽期的懵懂、成长期的困惑、“黄金时代”的亢奋、“白银时代”的低落与调整，回归到理性时代。

30年间，中国城市发生了沧海桑田般的巨变，古人所憧憬的“大庇天下寒士俱欢颜”的梦想一步步照进现实，特别是近10年来，中国累计完成保障性住房投资14.8万亿元，建设各类保障性住房和棚户区改造安置住房5900多万套，1.4亿多群众喜圆安居梦；房地产行业发展壮大为年销售额突破18万亿元的中国第一大支柱产业。

走过辉煌30年，大江大河、“大水大鱼”的时代已经过去，房地产发展进入到前所未有的大变局时代，“丛林法则”比以往演绎得更为激烈，许多房企已消失在时光的星河里，能活下来且活得很好的企业注定是为数不多的胜出者。

俄罗斯诗人奥西普·曼德尔施塔姆说：“历史的目的就是把时间收集到一起，从而所有的人都在对时间的同一探求和征服中成为兄弟和伙伴。”

从1992年到2022年，两个意义深远的时间坐标，勾连出一段波澜壮阔的时代征程。许多企业、许多人物的故事就此展开。

一个新住房时代开启

1992年，中国房地产业龙门陡开。

1月18日至2月23日，88岁的邓小平历经36天南巡武昌、深圳、珠海、上海等地，并发表了重要讲话；不久之后的3月26日，一篇万字长篇通讯《东方风来满眼春――邓小平同志在深圳纪实》在《深圳特区报》刊发。3月31日，《人民日报》转载刊发。

随后，中央提出加快住房制度改革步伐。全国的房地产开发热情得以全面释放，海南经济特区也不例外。

一大批官员下海了，他们迎风转舵，怀揣梦想。一大批企业家也相继出征商场，他们便是意气风发的“92派”。

“这个南方谈话告诉我们，一是市场经济是一条路，不会往回头走了；二是使我预感到内地的经济及房地产市场将要发生大变化。”不久之后，陈劲松辞掉工作奔赴深圳，创立世联地产。

这一年，李彬海放弃广州军区参谋部后勤部部长职位，毅然带着八个转业军人创立了保利地产（现保利发展）。同年5月，中央党校法学硕士、在国家体改委任过职的冯仑决定到海南去碰碰运气，他用数万元“换”来一家信托公司500万元的投资，然后扛着“万通实业股份有限公司”的招牌兴冲冲南闯海南。用他的话说，“已经热得一塌糊涂了”。

社会的进程行至1998年，亚洲爆发金融危机，当时中国出口衰退内需不振，亟待建立新的经济增长点。中国住房制度改革也在经历了一次又一次探索、论证、试点、推进、调整之后，终于有了突破性进展。

1998年，国务院发布《关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知》，正式结束福利分房制度，标志着中国商品房市场的正式开启，同时第一次将房地产确立为中国经济新的增长点，商品房市场大门打开，房地产大时代来临。

数据可以力证。1998年中国城镇居民人均居住面积为9.04平方米，2002年底达到22.79平方米，房地产开发成为驱动中国经济发展的重要因素。

2002年还有一个重大标志性事件发生，就是全面确立了经营性土地使用权招标拍卖挂牌出让制度，房地产进入“金融红利”阶段。

从这一时期开始，中国房地产行业进入快速发展阶段，这个阶段被称为房地产“黄金十年”。

野蛮生长时代：水大鱼大

“大水大鱼”，有人这样形容房地产那段野蛮生长的岁月。

2000年，我国经济总量为7.7万亿元，2012年突破50万亿元，一跃超过日本，居世界第二；2021年又突破110万亿元。20年内，经济总量规模扩大十几倍，成就举世瞩目。

在“大水”的滋养下，房地产这条“大鱼”狂飙猛进。

1998年，我国房地产业新建住房销售首次突破1亿平方米；2008年住房交易量增至6亿平方米；2012年房地产交易量又翻了一番，增至12亿平方米；2021年房地产销售额突破18万亿元，虽然增速下滑，但依然是我国第一大支柱产业。

2003年，国务院颁发文件，将房地产业确立为国民经济支柱产业。在这一文件影响下，房地产企业如同雨后春笋般在全国各地喷薄而出，由开始的1万家发展到2006年的5.8万家；2012年～2021年，房地产相关企业注册数量从7.9万户增至46.4万户。

2003年～2008年，也被认为是房地产投资的“黄金五年”，随着房地产市场化推进，一个新的群体——“炒房团”走入楼市。在大量资金涌入下，房价突飞猛涨。

随着市场的起伏，业内对“黄金十年”是否结束的讨论集中出现过两次，第一次是房地产投资加速下滑的2008年。然而，这一年美国次贷危机爆发并引发全球金融危机，在国家“保增长”任务要求下，刺激房地产的政策出台，房地产行业高速扩张模式得以继续延续。

第二次讨论是2010年，国务院出台房地产“限购”“限贷”政策，着力打击投资投机需求。但此后10年，楼市跌宕起伏，房价虽有波动，但曲线却是越调越涨。在信贷整体宽松，去库存、棚改货币化政策支持下，楼市又度过了10年“白银增长期’’。

在那个野蛮扩张的年代，房企不需要过多去强调周期性研究、精细化管理，因为整体市场呈现明显的卖方市场特征，只要能拿地能供货，销售和利润均能得到保障。因此，高杠杆高负债扩张、冲刺千亿元乃至更高规模阵营，成为这一时期大小房企们都在做的事情。绿地、恒大、融创、阳光城、新城、中梁……都是这一模式的忠实拥趸。

2010年万科销售额首破千亿元；2013年，绿地、碧桂园、万达、恒大、中海地产纷纷破千亿元；到2020年，销售额千亿元房企增至43家。

“骑车的大象”不可能永远能够以超高速运行。在“房子是用来住的、不是用来炒的”的定位下、在房地行业整体降杠杆过程中，房企新考验已至。

安居梦照进现实

房地产一头连着民生，一头连着发展。

过去30年，我们大力发展住宅建设，为的是解决老百姓住房问题，促进房地产全产业链发展和经济复苏，这个目标已经实现了。现在，我们努力的方向是解决好所有人住房问题，解决好新市民、青年人，特别是从事基本公共服务人员等住房困难群体的住房问题，努力做到住有所居、职住平衡。

2016年底，中央经济工作会议首次提出坚持“房子是用来住的、不是用来炒的”定位，并被写进2017年10月的十九大报告处，房地产行业发展迎来了新变化，住房市场体系与住房保障体系双驱动下，也让百姓的“安居梦”照进现实。

回首过去10年（2012年～2021年），这是我国房地产业发展速度最快、房地产市场规范程度不断提高的10年，也是我国历史上保障性安居工程建设规模最大、投资最多的10年。

这10年，我国住房供应规模持续增加，商品住宅销售面积累计132.34亿平方米，是上一个10年的2.2倍；累计完成保障性住房投资14.8万亿元，建设各类保障性住房和棚户区改造安置住房5900多万套，1.4亿多群众喜圆安居梦。

这10年，我国住房保障体系不断完善。2021年6月国务院办公厅印发了《关于加快发展保障性租赁住房的意见》，第一次明确了国家层面住房保障体系的顶层设计，提出加快完善以公租房、保障性租赁住房、共有产权住房为主体的住房保障体系。

为把好事办好，住建部会同有关部门建立了一套较为完善的住房保障政策和管理制度，包括金融、财税、土地等配套政策，也包括保障性住房的准入、使用、退出、运营管理机制，确保让需要帮助的住房困难群众能够真正受益。

这10年，全国棚户区改造累计开工4300多万套，帮助上亿棚户区居民改善了居住条件，实现了安居乐居。

这10年，国家大力发展的保障性租赁住房，正成为都市年轻人奋斗的起点。2021年、2022年全国建设筹集330万套（间）保障性租赁住房，大约可解决近1000万新市民、青年人住房困难。“十四五”期间，40个重点城市将建设筹集650万套（间）保障性租赁住房，可解决近2000万新市民、青年人住房困难问题。

这10年，我国规范发展公共租赁住房，为城镇住房、收入困难家庭兜底保障。到2021年底，3800多万困难群众住进了公租房。同时，因地制宜发展共有产权住房。到2021年底，北京市已累计筹集共有产权住房约8.3万套，上海市已经签约13.6万户。

这10年，我国住房保障工作成就非凡。

住房事关民生福祉。“坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度。”这是二十大报告中关于房地产方面的具体表述，也为未来我国5年住房制度改革指明了方向。

“现在，我们努力的方向应该是‘住有好居’和‘居有好市’。”国家房改方案起草小组主要执笔人之一的顾云昌建议，“住有好居”，一是有好的房子，二是有好的服务，这也是中央提出的高质量发展在房地产行业的最好体现；“居有好市”，就是住房市场要平稳健康发展，建立和完善房地产长效机制。

走过辉煌30年，尽管当下房地产发展速度放慢、竞争加剧、洗牌加快、利润率减薄，但作为我国重要支柱产业的房地产行业发展的基本面并没有变，老百姓住房需求依然旺盛。

现在，我国已经进入城市群、都市圈发展阶段，人口将大量流入城市群的中心城市以及周边城市；再加上未来5年～10年每年将有1000多万农民进城，这些都是住房需求的重要支撑。房地产仍是有着超10万亿元规模的巨大市场，仍有广阔发展空间。