来源：房天下

7月是西安楼市供应量井喷的一个月。

据西安市住建局数据统计，2022年7月，西安城六区＋长安＋沣东共有34盘7176套房源进行线上登记，意向登记家庭30962组。去化方面，34盘中有11盘需要摇号，23盘核验量低于房源量，自行平销。高供应量给了购房者更多选择，也抬升了“弃验率”，有10盘超过了50％。

尽管平销楼盘增多、弃验率提高，但连涨61个月的西安楼市并没有停止房价上涨趋势。中指研究院发布的数据显示，7月西安新房价格环比涨幅为0.4％，在百城数据中排名第二，仅次于宁波（环比涨幅0.7％），这与高端改善盘集中入市不无关系。

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平销楼盘增多

2017年，西安放开落户，这一年，在北京打拼了10余年的小赵携家带口来到了西安，并在西安置业。随着父母的老去，小赵想再购置一套房将父母接过来，从2021年开始小赵开启了自己的二次置业之路。

2021年，西安市场异常火爆，逢盘必摇。小赵也参与了几次摇号，然而作为已经拥有一套住房的普通家庭，小赵始终没有中签。不断看房过程中，小赵的需求也变成了“以小换大”，“以前是想着把父母接过来，但父母并不想背井离乡。反倒是眼下，觉得家里的空间有点小，不如换套大的，父母偶尔过来可以和我们同住。”他说道。

2022年，全国楼市急转直下，西安市场虽走出了独立行情，但降温也是肉眼可见的事实。上半年，西安楼市“人房比”多月稳定在3：1左右，即三组核验家庭摇一套房；而2021年上半年，这一数据为15：1。

市场变化中，小赵的心态也发生了变化，他不再着急。“首付还差点，但最主要购房者还是觉得西安房价差不多到头了，这样的话也就不是很着急了，等凑够了首付再出手。”德祐一位新房经纪人也对记者表示，客户心态发生了很大变化，成交周期不断变长。

购房者心态的变化也体现在了数据上。7月份，西安共31盘完成了核验，其中仅9盘需要摇号，9盘中仅悦美国际(房价、户型图)、绿城西安全运村(房价、户型图)、绿城西安合庐于当日售罄，其余6盘均进入平销期。

与此同时，集中入市的高端改善盘虽然拉高了西安整体房价，但去化情况却值得商榷。据不完全统计，7月入市的31盘中共有12盘价格突破了2万元／平方米，其中招商华宇长安玺销售均价更是高达29354元／平方米。其中除招商央玺、招商华宇长安玺需要摇号外，其余10盘均平销。

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高总价考验企业现金流

对于市场降温原因，中指研究院西安分院研究总监支家骏分析认为，2021年以来中央及地方房地产供求两端政策密集调整，叠加疫情反复影响下经济增速放缓，部分房企自身准备不足出现经营危机，造成了购房者置业预期不足，因此2022年房地产市场延续了低温态势。

事实上，疫情、房企经营等问题之外，不断变高的“上车门槛”也正成为西安楼市发展的不确定性因素之一。就产品端而言，西安正在跑步进入“改善时代”；从市场端来看，高性价比的“网红盘”仍是购房者追逐的热点；市场供需是否存在错位这是值得思考的一个问题。

一位不愿具名的人士对记者表示：“西安市场主要问题在于销售均价不断走高的同时，户型也越来越大，导致总价过高，购房者上车门槛提高，项目的去化率也由此下滑。”

如上所述，西安迎来了高价盘集中入市，随着“老盘”逐渐消耗殆尽，这将成为西安楼市常态。为了打造高溢价产品，大户型正成为各大项目“标配”，起步面积通常在140平方米左右。

不过，可以肯定的是，在当下政策与市场环境下，大户型、高总价的低去化率正在考验着企业现金流。

对于下半年市场，西安欧亚学院人居环境学院客座教授朱郁预测，随着下半年供应量加大，需求会出现一定反弹，总体呈现复苏回温企稳态势。上述不愿具名人士建议，在目前市场环境下，若想要快速去化回笼现金，开发商需要在客户研究上多下功夫，多推出与市场需求相匹配的产品。