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2022年楼市走向逐渐明朗,高房价或将“失守”?该不该买房有数了

来源:德盈地产 作者:德盈地产 人气: 时间:2022-7-28

来源:房天下

值得肯定的是,过去一年,大多数房企的日子都不太好过!根据克而瑞的统计数据显示,2022年上半年,百强房企累计业绩规模同比降幅高达50.3%,较2020年同期的降幅也达到了27.8%。其中,近8成百强房企累计业绩规模同比降幅高于30%。

或许大多数人都没有想到,2022年上半年,百强房企的销售门槛竟然不到百亿元,要知道,在2021年同期,百强房企的销售门槛可是达到了177.7亿元,与2022年上半年的差距一目了然。

除此之外,还有两组数据非常值得我们关注!其一,根据国家统计局的数据显示,2022年1~6月份,全国商品房的销售面积为68923万平方米,同比下降22.2%,商品房销售额为66072亿元,同比下降28.9%,由此,我们可以计算出2022年上半年的全国商品房均价为9586元/平,比2020年的9860元/平,还要低。其二,同样是国家统计局的数据显示,2022年6月份,全国70个大中城市,有48个城市的新房价格同比下跌,只有21个城市的房价同比上涨,其中,一、二、三线城市的住房售价同比变化分别为3.3%、-0.2%以及-2.8%。

我们需要格外注意的是,以上楼市种种数据的变化,是在2022年楼市调控不断松绑的背景下出现的,而且,2022年这一轮的楼市调控松绑程度要比往年更有“亮点”,不仅包括下调首付比例、降低贷款利率、解除限购和销售,甚至还包括发放购房补贴等等措施,严格意义上来说,2022年这一轮的楼市松绑程度,并不亚于2015年的“棚改去库存”,不过,尽管如此,截止到2022年7月底,2022年楼市却仍然未出现昔日的火热场景!这是为什么?笔者认为有“3个原因”不可忽略。

首先是房地产金融措施的调整。众所周知,2020年8月底,住建部、银保监会等房地产主管部门给部分试点开发商制定了“三道红线”的任务指标,分别是剔除预收款项后资产负债率不超过70%、净负债率不超过100%、现金短债比大于1。2021年,“三道红线”的试点范围再次扩大,几乎涵盖了大部分的房地产开发企业。

不可否认的是,在“三道红线”的影响下,大部分房企都遇到了融资贷款困难的情况,我们都知道,房地产开发是需要大量现金流才可以实现的,“三道红线”的问世,相当于直接阻断了房企的高负债运营模式,虽然这样做可以大范围控制楼市金融风险的发生,但对于大多数房企来说,日子却不太好过,这也就是近年来个别房企会出现“暴雷”的主要原因之一,总之,这次房地产金融措施的调整,意味着房企的高负债运营模式已经宣告结束,同时,也意味着楼市“降负债”“去杠杆”的开始,像炒房这样的行为,未来会越来越困难、风险会越来越大是不可避免的。

其次是稳地价的深化影响。过去多年,我国房价的持续上涨,与地价的持续上涨是有极大关系的。但从2021年下半年开始,多地开始着手稳定土拍预期,比如下调土拍溢价、降低起拍价以及重点城市开始实施“集中供地”的新规等等,更重要的是,尽管2022年这一轮的楼市调控松绑力度非常大,但几乎未见松绑土地市场的政策新规,这足以说明,相关部门对于“稳地价”的重视程度不容小觑。

最后是市场信心不足,购房预期持续走低的影响。近一年多以来,房企暴雷、烂尾楼事件等楼市负面消息层出不穷,再加上疫情这两年,大家的收入普遍降低,生活压力比较大,所以,大多数人对于市场的信心普遍不足,购房预期也在持续走低。更重要的是,大多数人都清楚,如今我国的住房总量已经过剩,城镇化也已经进入缓慢增长阶段,住房需求难以消化当下庞大的楼市库存量,更何况,近年来,新生儿出生率连年降低、人口老龄化不断加剧,住房需求骤减或许难以避免。因此,面对如今的楼市,更多的人会选择观望,而不是选择入市。

介于此,2022年楼市走向逐渐明朗,高房价或将“失守”,也可以说,如今的楼市基本面已经无法继续支撑高房价的延续,这是既定事实,每个人都应该清楚。如此一来,今明两年该不该买房也就有数了。对此,你怎么看?



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