来源：房天下

“房票”重出江湖、降低房贷利率、现金补贴······今年以来，各地密集出台新政稳定楼市。据不完全统计，今年上半年各地出台房地产相关政策超460次，较去年同期增加逾六成。

“市场已出现一些积极变化，下半年房地产对经济稳定的作用会逐步显现。”6月15日，中国国家统计局新闻发言人付凌晖在新闻发布会上表示。

6月以来，一线城市成交率先复苏，不少二三线城市成交量环比也有所放大。根据央行最新发布的《2022年第二季度城镇储户问卷调查报告》，未来三个月，仅有16.9％的居民打算购房，这一比例继续创下2016年三季度以来的新低。

“和上半年比较，下半年的市场肯定会回暖，这是确定的。因为消费端和土地端的政策都在放开，对市场有正面的企稳作用。”中国房地产数据研究院院长陈晟认为，从长期来看，房地产市场将会进入商品房年成交金额在16万亿元间波动的业态。

“金九银十”或成色不足

“昨天总公司一共成交了7套二手房，比前两个月情况稍微好点了。我估计等到9、10月份，各大楼盘进行特惠活动，新房交易情况会更好一点。”7月7日，湖北一名房产中介告诉时代周报记者。

3月以来，湖北多地下调房贷利率，在部分城市，如果银行手续齐最快全一周即可放款，同时还上调了公积金贷款额度，这些都在一定程度上刺激了房屋交易。

某地产研究中心发布的6月房地产市场月报显示，6月30个重点城市新房成交量环比上升31％。其中，一线城市成交面积环比增长85％，增长明显。

不过，整体市场冷热不均。以湖北四线城市咸宁为例，6月份市场成交量持续呈下滑趋势，较5月份减少10％，与2021年6月份相比减少33％。

对于下半年的房地产市场走势，民生证券研报认为，下半年地产销售和投资将弱企稳而非强反弹。估测全年地产销售面积同比下跌15％，地产投资下降6％。其中，上半年销售和投资同比-23％和-5％，下半年销售面积和投资同比均为-6％。

政策方面，中指研究院认为，下半年全国房地产市场调控预计将保持宽松，各地政府将进一步贯彻落实因城施策，楼市政策工具箱或更加丰富，部分热点城市或继续定向优化限购，进一步满足合理住房需求。

“金九银十”是房地产行业传统旺季。一般来说，开发商会在9月、10月推出大量新项目，并有各种促销、折扣活动出台，购房者也会在这段时间集中入场。

“所谓的‘金九银十’，如果是相对于今年的5月、6月来说，还是会出现的，但如果从历史的角度，这个成交量能不能在同比上恢复，我认为还有一定难度。”陈晟告诉时代周报记者。

中国首席经济学家论坛理事长连平也在文章中谈到，年内局部地区“金九银十”可期。由于受到宏观经济等因素影响，部分购房者存在观望情绪，今年“金九银十”行情相比以往成色可能不足。

16万亿元新业态

从长期来看，陈晟认为，全国商品房成交金额将会进入在16万亿元区间波动的业态。

这比近两年的数据都要低，仅略高于2019年的15.97万亿元。国家统计局数据显示，2021年全国商品房销售额为18.19万亿元，较2020年的17.36万亿元增长4.8％，比2019年增长13.9％。

而2022年1-5月，商品房销售额为4.8万亿元，同比下降31.5％。根据中国社会科学院国家未来城市实验室等机构发布的《房地产蓝皮书》预计，2022年住宅交易规模将达到22万亿～23万亿元，其中，新房销售金额为15.3万亿～16.7万亿元。

另从销售面积来看，根据民生证券研报，2018至2021年，中国地产几乎稳定在一个狭窄的区间之内。典型的数据有两组：新房销售面积常年稳定在17-18亿平方米，居民信贷稳定在7万亿元以上。

民生证券预测，今年地产销售面积或将下降至15万亿平方米，居民信贷有可能不及7万亿元。这预示着新房年销量17万亿平方米成为历史，也意味着房企和居民告别快速杠杆时期。

2021年，中国居民负债率为61.6％，在全球处于中等水平。但从增幅来看，2011-2021的10年间，受住房类贷款快速增长的影响，中国居民部门杠杆率共计上行33.8个百分点，增幅在全球居于首位。

根据天风证券测算，居民稳杠杆预期之下，全年销售面积将下滑13％至16％。

“2021年下半年以来的调整只是对常态的回归，而2022年下半年，市场将出现回升。”中信建投证券房地产行业首席分析师竺劲近期表示，新常态下，楼市将长期分化。当前，五大城市群的发展比较确定，其中核心城市产业和人口会进一步上升，核心城市中的核心区域资产价格也会进一步上升。同时，房企进入低杠杆和低利润率后，信用将变得更为重要。

总体来看，相较于其他类型房企，央企、大型房企各方面表现俱佳，且在盈利水平、费用管控能力、规模扩张性、财务健康程度等方面均具备较大优势，在行业下行期间拥有更强的风险抵御能力，同时也具有更充裕的资金和资源获取更多市场份额，因此有望在未来发展中持续胜出。

对于房地产未来的新常态，业内人士表示，将会是增量和存量并行、开发和运营并行、社区与科技赋能并行，绿色低碳可持续发展，企业金融稳定的一种模式。

此外，在某地产研究院智库中心研究总监看来，不需要对房地产市场太过悲观。“刺激购房还是目前的大趋势，在这个基调下，背后的购房需求还是很强劲，不至于走下坡路。我个人认为，房地产市场大方向还是会向上走的，市场顶部也完全没有出现。”