| 今年上半年，当疫情最为严重的时候，全国很多地方不同程度地放开了房地产调控政策，纷纷寄希望以房地产的发展来刺激经济复苏。大半年过去了，到了秋收的季节，回看今年的房地产市场各项运行数据，整体还是保持了非常好的业绩。但就在这时，政策调控又再一度从严了。
今天与地产业界同仁转载一篇金融界的分析网文，此文一出，在金融行业内迅速引起了一波对房地产的讨论热潮。下面，我们从金融市场的视角来看看，金融行业管理当局是如何定位思考房地产产业的。
文中部分观点可能较为偏激，仅做参考。
关于房地产调控政策，目前，很多人远远低估了这次国家对打压房地产的决心。
因为他们不明白内XH（循环）的核心是居民的消费，而在当前居民负债水平下（如果按可支配收入/负债的指标看，中国已经是世界第一梯队，而从增速看更是遥遥领先且人类历史最快），消费如何能起得来？
事实上，所有的钱（预期）都投向了价格泡沫巨大的房地产行业。三条红线（针对开放商）和银行30%房贷目标（针对居民）这两个调控手段绝非以前的限价限购限贷能相提并论的。因为房价的核心引擎是信贷，掐住了银行这个房地产信用扩张器的源头，效果远大于其他调控。
三条红线的事讨论的已经很多了，今天和大家聊一聊30%目标的事。
在房价普涨的2016年，下半年的房贷整体占比甚至超过了50%，中国银行甚至达到80%。2017-2019年虽然逐年下滑，但2019年末六家国有大行新增贷款中个人住房贷款占比39.56%。
注意，政策的目标是把涉房贷款的占比降至30%，涉及房地产的贷款可不仅仅只是居民买房的贷款，也就是说当前的房地产信贷压缩距离目标还很远。
总的来说，房地产的信用扩张程度要回到2015年（房地产去库存政策）之前，这不仅仅是房价会不会跌回到2015年跌多少的问题，更重要的问题是信用收缩。
谁都知道中国的房地产是中国经济的核心发动机（信用扩张的核心），一旦房产信用大幅收缩，全社会的流动性和资产负债表都会面临剧烈的冲击。虽然中国和日本90年房地产泡沫时政策的发力点和泡沫原因不全相同，但结果和逻辑是可以参考一下的。
日本地产泡沫历史：
1）1955 至 1990 年日本是日本房地产长达35年的超级上行周期，期间仅一年出现下跌（中国房地产上行周期已经持续多少年？）；
2）1955-1974 年快速上涨期，20 年涨44 倍，背景是日本GDP 和人口快速增长。1975-1985 年缓慢上涨期，11 年涨幅不到1 倍，背景GDP 和人口增速放缓。1986-1991 年疯狂期，6 年1.7 倍，背景广场协议和货币超发。1991 年后进入下跌期，背景是经济停滞与人口大拐点。
3）泡沫破灭前，城市间分化加剧，大城市涨幅明显大于小城市；
4）泡沫破灭后，大城市跌幅更大，1992-2000 年间，日本六大主要城市住宅用地价格下跌55%，中小城市跌幅仅19%；
资产负债表衰退：
当债务达到一定的水平后，即无法继续扩张资产负债表，接下来变进入资产负债表衰退即信用湮灭的过程。人们为了降低负债开始减少支出减少借贷，由此带来企业收入减少、员工的工资减少、消费进一步减少、企业收入进一步减少。
企业和居民开始抛售资产/房子，带来资产价格下跌，抵押物价格下跌后负债率进一步变高，加速抛售资产（还有裁员等），收入进一步降低，消费进一步降低，资产价格进一步降低……
最后，希望中国能成功挺过这次拆雷带来的巨大的风险暴露——风险的核心是信用大收缩带来的资产负债表衰退的恶性循环，但不论风险如何的大，希望这次的超级拆雷最终能够坚持下去。
之前搞过太多次的所谓的去杠杆，最终还是因为太痛而用更大的加杠杆的方式来掩盖，这也是中国房价/负债率在一波波的调控/去杠杆中越来越高的原因。毕竟，从人口结构的角度看（比日本更严重的老龄化近在眼前），留给中国的时间不多了，加油吧。
PS.对房地产的决心所带来的潜在信用收缩，就是银行股如此低估值的核心原因（不要看当下的业绩和估值，要想一想未来的预期折现）。
下面分享几组微博截图。
9月28日，监管部门要求银行系统控制房贷规模，将涉房贷款的占比降至30以下。
注意了，这里说的是涉房贷款。也就是说，是开发商的贷款+个人房贷的总和，在整个银行系统的贷款占比，不能超过30%。
我们都知道，房地产行业的本质就是个资金游戏，银行资金在里面占据了举足轻重的地位。
没有银行贷款，房价绝对涨不到今天这么高。但如今，国家却从银行贷款方面，对房价釜底抽薪。先压房企的资金，从源头上断绝地价上涨的动力。后压个人的房贷，从源头上断绝房价上涨的动力。
为什么国家要这么做？
房价上涨，地价上涨，不是对国家有好处么？确实对国家有好处，但是当房价和地价涨到足以威胁经济安全的时候，这些好处都是无足轻重的小事。
疫情结束后，世界经济萎靡，中国也不例外，还有大量中小企业在疫情中遭到重创，急需资金救急。
于是4月份，央行大量释放流动性，天量货币涌入市场，针对性扶持中小企业，很多银行设立了专项资金。利率低、审核松，很多银行甚至背了任务，到处求人来贷款。但这些资金，很多转手就违规流入了楼市。
不少地方的房价开始沸腾，尤其是深圳。6月份，国家提出要重点发展“经济内循环”，实现国际国内双循环。
以前我们都是外循环，依靠出口拉动经济，现在要加一个内循环，那就要鼓励居民消费。但老百姓的钱都拿去买房子了，就算没买的，也是铆足了劲攒钱，一分钱都舍不得拿出来花，这怎么发展内循环。
在过去20年里，租房享受生活，把钱拿出去消费的人，早已被嘲笑的体无完肤。而哪些房奴，已经成为了业主。
所以，只要房价还在继续涨，甚至只要还有涨价的预期，稍微有点志向的老百姓就不可能把钱拿出来消费。
而实际上，涉房贷款不得超过30%，是一条很严很严的线。
2016年，四大行发放的新增贷款，几乎都是个人房贷。建设银行新增贷款的63.8%是个人房贷；工商银行新增贷款的64.5%是个人房贷；农业银行新增贷款的78.17%是个人房贷；中国银行新增贷款的81.77%是个人房贷。
要注意的是，这里说的是个人房贷，进个人房贷占比就清一色超过了50%，再加上房企贷款，那一年真的是全国的新增贷款都流入了房地产。
而9月28日的新规，说的是涉房贷款，指的是个人房贷+房企贷款之和，占新增贷款的比例不超过30%。这里面的差距有多大，大家看数据就能感受出来。
哪怕是2018年，个人房贷也占了六大行新增贷款的大半江山，涉房贷款会更高。
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