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2020中国房地产的最深逻辑：再穷不能穷“土拍”，再冷不能冷楼市

来源：德盈地产

作者：德盈地产

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时间：2020-5-13

今年五一，全国的天气都挺热，室外温度比常年偏高了5度到10度。
然而，比天气更热的则是各地的土地拍卖市场。
南京、绍兴、佛山、扬州4城土拍大戏同日上演，多宗地块经过超百轮竞价才成交，溢价率最高近90%。
就拿南京江心洲地王来说，属于南京房价最贵的河西板块，距离地铁10号线的江心洲站仅300米左右，实际出让面积近3.5万平方米，容积率为2.5，限高80米，地块条件十分优秀，一看就属于改善型产品的定位。
出让公告显示，该地块的起拍价为24.9亿，最高限价34.9亿元，折算起拍楼面价为28517元/㎡。此前江心洲区域内的最高地价为荣盛G08地块，2019年4月30日，经过112轮竞价，荣盛置业以楼面价31980元/㎡竞得G08地块。
这也就是说，一年前的地王楼面价和现在政府确定的地块起拍楼面价，相差不大。
虽然今年的起拍价和去年的地王价，差不多，然而，报名参与竞拍江心洲地块的房企仍很积极，包括绿城、荣盛、正荣、万科等一批知名开发企业。
4月29日上午正式开拍后，房企们举牌踊跃，每隔两三分钟新增一轮报价，最终在第60轮定格，中南与江苏水利联手以30.8亿元竞得该地块，楼面价达到35274元/㎡。
然而，现阶段地块周边房价却明显不能支撑这样的地价，江心洲上正在销售的品质型精装小高层仁恒江湾世纪均价45000元/㎡。
很明显，如果这块地按照45000的价格建设精装房屋，开发商虽然不会亏，但是利润也极其有限。
面粉价格超过或者即将面包，面包价格将会怎样，这道题南京人在2016年做了一次。
2020年，南京市政府和开发商，在五一节前又发了考卷。
发考卷的城市，不但有南京，同是长三角的古城——绍兴。
绍兴年后土地第一拍，迎来历史性突破，成交楼面价直接上2万！
值得一提的是，该地块楼面起价高达14754元/㎡，不仅打破了绍兴起拍楼面价的纪录，而且直接超越了隔壁中海热电厂地块的成交楼面价（14614元/㎡），要知道这个前地王创造记录的时间，距离3月28日还只有一年，是2019年4月创造的。
这又是一个今年土地的起拍楼面价，超过了去年土拍地王的楼面价。
最终，经过169轮竞拍，杭州众弘（众安）以总价11.33亿竞得越城区YC-04F-05地块（原震元制药厂地块），折合楼面价21569元/㎡，溢价率46.19%。
3月28日，整个绍兴的中介、房产销售都疯狂了，几年前的一幕开始重演。
同样的配方，同样的味道，只不过上一次在2016年，这一次在2020年。
于是之后很多城市，尤其是全国房价较高的知名城市，已经开始了“地市托楼市”的把戏。
4月22日，福建厦门三宗地块出让，其中思明区的一幅住宅兼商业地块，创造了这座城市土地市场的历史记录：成交总价103.55亿元，溢价率为43.8%，楼板价超过5万元/㎡，这是厦门土拍历史上首个百亿地王，也是厦门最新的单价地王。
这宗双料地王楼面价超５万元／平，以地块周边的云顶至尊项目为例，高层毛坯价格约5.15万元／平；2020年1-3月，整个思明区商品住宅均价在6.27万元／平左右，土地楼面价基本和在售住宅价格差不多了。
然而，更有意思的是广州，地王戏彻底唱成了独角戏。
3月10日，广州越秀老城核心区一宗地块出让，地块占地面积仅8296平，容积率为5.8。
公示出的挂牌起始楼面价，就高达64576元／平，创下整个广州土地出让有史以来的起拍楼面价最高纪录，还没成交就已经是新地王了。
最终，广州城投以底价摘地，成交价23.57亿元，楼面价64576元/平，超越了３年前海珠地王。
请注意一个细节：广州城投是广州市政府全资子公司，这次交易可以说左手换右手。
谁说只有在淘宝天猫才能刷单，土地市场依旧可以刷单.
很明显，这次集中“地市拖楼市”是地方政府的无奈之举，因为从疫情结束的救市活动中，正面开始松动楼市限购、限价、限贷、限售”的调控政策，在一次次政策“一日游、“多日游”基本上被国家层面否定。
现在，唯一能够从需求面刺激楼市的政策，只有开放户口一条路。
于是，从石家庄、沈阳到济南等等原来高高在上的省会二线城市，都开始玩起了零门槛入户。然而，大家都在落户上做文章，落户就不是优势，这就像在双十一，大家都在打7折8折，你打个9折，客户会多甩一眼吗？
所以，打动客户的促销还是涨价，因为都知道房地产买涨不买跌，买房投资本身就是一种预期升值。
然而，让老百姓感到房价要涨的预期，估计没有什么比土拍更能刺激的了。

一块地，溢价率超过20%，能刺激一个板块所有中介的朋友圈；一块地，溢价率超过30%，能刺激半个城市中介的朋友圈；一块地，溢价率超过50%，能让整个城市的售房部开始调价模式；一块地，溢价率超过100%，能让整个城市的居民都开始冲入售房部。

这是从2000年到2020年，所有地方政府、开发商都熟知的模式，也是极为熟悉的套路。
楼面价，不仅仅代表了这个地块的土地成本，更是整个板块，整个城市未来房价的预测水晶球。
面粉等同面包的价格，有两种可能：第一，面粉该降了；第二，面包该涨了。
然而二十年事实，已经让几乎所有的人认为只有第二种可能会发生。
所以，土拍也是一种救市。
在这种救市中，地方政府只要做到两点。
第一，要拿出市中心配套齐全的优质地块，这样超高的楼面价，才能刺激全市买房者的神经，这就是厦门和广州的套路。
第二，今天地块的起拍楼面价，超过上去年地王的楼面价，这样才能刺激全市开发商的神经，这就是南京和绍兴的套路。
一套组合拳打下来，至少能让中介的朋友圈兴奋半个月。
等到大家渐渐接受这个地王，下一个地王又将接棒。
再冷不能冷楼市，再穷不能穷土拍，或许这将是今年一二线城市促销的最大法门。

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