我们一直在强调一个问题，房地产市场走势无法预测，因为，天气变化，风雷激荡，全看政策。

人口政策最长效，土地政策最温和，金融政策最敏感。突然之间，提高首付比例，刹车公积金买房，销售自然影响；突然之间，大量供给高地价土地，开盘量大增，销售会受影响；突然之间，人口政策收紧，人口净增变成人口净流出，销售也会受影响。

因此，金融政策提高，土地政策放松，人口政策收紧，房地产市场自然走的十分艰辛。但好的一点是，大家在经过多年教训之后，已经很少有人敢于玩废，大部分都是高高拿起，缓缓拍落！

现象一：媒体报道某个项目降价

第二季度房企资金链十分紧张，融资成本高昂，因此，快速出货收拢现金流十分紧要，不排除某些房企会降价提高首付，会被部分媒体断章取义。实际情况，已经出现了某五百强房企把九千多的房子下降到七千多，要求全款付清，结果一百多套数百人抢购。

现象二：收房问题会集中爆发

所谓收房问题会集中爆发，并不仅仅是说交房精装质量让客户难以接受，也包括小区承诺的幼儿园、商业、景观等失踪，客户闹维权，还有一种情况就是房子被抵押收不了房，这种情况就比较尴尬了。最近一些房企已经出现了，建议购房者提前查房，以免事到临头被强势交房。

现象三：土地市场体温下降

因为政府第二季度金融收紧，抑制房企滥发债、滥贷款、滥拍地，因此，房企资金链紧张，即便把乙方付款全部停掉，也不够拍地，就会收缩拿地。还有一些为了自救，已经开始卖地，或者是转让项目，典型就是泰禾、新城控股，做战略上的收缩。

现象四：私营企业摘地越来越少

因为资金成本和资金渠道不一样，导致私企摘地变得情绪冷淡，准确来说，心有余而力不足，国企、央企摘地情绪却异常高涨，大有“托盘”之势，而且屡拍高价地，这一点全国都一样。最明显便是从去年第三季度开始，高科、天地源、紫薇、金泰恒业、西安建工等摘地，手笔可见一斑。

现象五：建筑质量问题会频发

去年，就有人喊这一轮限购期内盖的房子，质量是最差的，其实，再差也差不过前几年的城改房、安置房，但价格能一样吗？极限盈利之下，房企普遍采用新材料、新工艺，听着很新，其实很糟心。2019年多个品牌房企爆出楼顶掉沙、墙体开裂、发霉装修，其实都反映了这些，不去赘述，数量太多。

现象六：620政策威力变大

目前620政策满月，人们还感觉不到楼市变化，大华、万科等房企的便宜房，还支撑着楼市热度，但镰刀飞舞，韭菜变少，能不落空吗？随着限购区购房人数变少，购买力劣质化，市场将从卖方市场转变为买方市场，客户资源将变得稀缺。当然，西安官方也很聪明，一直稀缺供给，就是客户变少，房子也变少了，楼市越走越平。

现象七：涨跌出现“阴阳脸”

越往后，市场分裂越严重，主城区核心地段继续涨，郊区没规划的地方要微跌。因为主城区供给少、需求大，新开发区供给大、需求小。因此，越往后市场越分裂，有人说西安楼市跌了，有人说西安楼市涨了，都没说错，都是片面看问题，当然，这也反映了楼市“阴阳脸”。

现象八：三年清零变成救命药

市场越到最后，购买力越稀缺，如何刺激市场购买力是关键问题！但新一线城市普遍降温，西安还能够持续保持体温吗？有可能。西安不是没有反扑之力，比起杭州、郑州、天津等地已经大规模拆迁完毕，西安还没有开始大规模拆迁，这是上一任留下的续命丸，数万亿存量资产，无论是换先进产业，还是换发展资金，需要在关键时候，一阵猛输出。

现象九：抢人大战政策变化

进入2019年，现在已经很久没有公布过新西安人进入情况了，原因既有其他大城市分割人口份额，也有政策药效的逐渐减退。但为了满足2020年官方任务，西安也要考虑刺激人口政策。而且人口政策是最好的楼市调节手段，既然上海可以“以房控人”，中 低收入家庭溢出；西安为什么不可以“以房留人”，将中低收入家庭收入。

现象十：大牌联合开发会变多

连续三年多热销，一部分房企的储备用地已经见底，要么去西咸，要么去咸阳，或者联合开发。参考2019年上半年销售榜，就可以看到一些房企因为没储备用地，销售力见长，土地资源不足，只能在高端业态上孤注一掷。这些房企将是未来联合开发的第一阵营，央企、本土房企联合，通过联营、代建、代销的形式走到一起。

从上述分析来看，市场仍然是一片混沌，数据可以反映部分，却不能涵盖全部，但有一点可以肯定，房企资金链变紧张的时候，他们会提前考虑促销。

也就是说未来半年，购房者可能会享受到一定折扣，或者一定的赠送等等，尝到一些甜头。但必须提醒一下，这种优惠非常短暂，因为性价比楼盘很少，各家货值都不足，因此，谨慎把握。

还有就是，这种优惠相当于冬季老款打折，还是把涨上去的给个折扣返回来，或者，干脆不涨价坐等平销。

周末花点时间去踩盘，基本上一周了解行情，一个月搞清楚状况，也就不用再担心被连哄带骗了！