今天，国家统计局发布的6月70城房价数据信息可谓给上半年楼市彻底画上了一个句号，数据显示西安市新建商品住宅价格环比继续增长1.7%，而这已经是西安市房价连涨的第40个月了。

丨统计局发布6月70城房价数据

虽然房价还在增长，但增幅已经有所下降，相比去年同期房价的增幅可谓平稳许多，可以看到西安楼市上半年房价在不断维“稳”，为了稳定房价，政府和房企也不断做着调整。然而，整个西安楼市的上半年却并不平静，上半年整个西安楼市大环境究竟是怎样的呢？我们通过大数据来看看。

上半年西安成交38252套房源

去化率79.9%

根据数据显示，上半年西安市商品住宅累计推售4.7万套，相比去年同期有所增长，但相较于2018年下半年来看，推售量有些微减少。上半年单月推售量在5月达到了半年度供应之“最”，单月推售量达15097套，但由于今年以来购房者们购房逐渐理性化，部分购房者在持续的观望下才入手，因此开盘去化率并不如去年上半年疯狂的购房市场，但总的来说还是保持去化率高位，2019年上半年住宅市场开盘去化率为79.9%。

丨2018-2019年上半年年度供求去化情况

从上述表格可以看到，2019年上半年西安市场呈现出供大于求的态势，而随着房企推货量的增多，新房住宅去化率的持续走高，使得成交量也随之上涨，2019年上半年住宅成交量达到38252套，而由于5月住宅推售量，因此5月也成为了上半年度新房去化率和成交量最多的月份，5月新增15097套房，成交13137套，去化率高达87%。

丨2019年上半年西安各月供求去化情况

从上半年市场供应量可以看到，2月由于春节影响市场供应量最低，3月开始住宅供应量逐渐跟上市场节奏，而随着4月房源公示较多，5月住宅推售量几乎称得上“井喷”。

然而，随着6月新政的下发以及促进房地产市场平稳健康发展协调领导小组对于房源的审核愈发严格，房源的推售量有所减少。

普通住宅主力集中在90-130㎡

改善购房者增多

销售量与成交套数之外，市场上的住宅购置面积也能够让我们了解到现阶段西安市购房者大多属于哪种类型。

根据数据信息，上半年普通住宅的房源成交面积段主力依旧集中在90-130㎡，达到上半年成交量的62%，而这也就说明西安市刚需和刚改的购房者还是占据大半。此外，130-150㎡的产品需求量扩大至18%，市场上想要购置大面积的改善型购房者正在增多。

丨2019年上半年普通住宅成交面积段占比

而90㎡以下的房源，由于住宅需求的不断减少，使得成交面积逐渐降低。如今随着限购政策的加码，越来越多购房者珍惜自己的购房机会，都想抓住一次机会一步到位，以往因为购房资金不够或许打算购买面积较小住宅的购房者们都已经准备东拼西凑购置一套小三室，也就使得小面积房源在市场上不再吃香。

从全市库存量来看，截止2019年上半年末，西安普通住宅存量73100套，主要集中在70-150㎡之间，累计存量46019套，占整体存量63%。可以看到西安普通住宅存量还是以购房面积段为主要导向，在70-150㎡的集中库存面积段中，110-130㎡、90-110㎡、130-150㎡去化周期最短，为4、5、8个月。

丨2019年上半年西安普通住宅各面积段存量情况

上半年西安市场的住宅成交结构变化主要也受到了房价涨幅、居民收入及家庭人口结构变化的影响，如此趋势使得购房者们开始抛弃小户型，转投大户型，此外由于改善型群体的增多，市场对产品的需求有了转变，于是改善型产品的去化周期也相对减少。

西安商品房去化周期19.2个月

城东周期最长达46.8个月

总的来说，2019年上半年商品房市场供求量相对去年同期而言均有所下滑，但供不应求态势却依旧明显，上半年779万㎡商品房入市却并不能很好的满足市场购房需求，然而由于供应量减少，使得市场去库存压力得以缓解。

数据统计表示，截止2019年上半年末，西安市商品房存量已经达到2834万㎡，去化周期为19.2个月。

丨2019年上半年西安市商品房存量及去化周期变化

通过对各区域住宅存量的了解可以看到，现阶段高新区域存量最大，为523万㎡，占全市存量的18%，但城东区域去化周期确是最长，为46.8个月。

住宅的存量较大也说明购房者对于该片区的购房需求较大，因此房企在该区域内的拿地热情就比较高，可以看到2019年上半年高新区域的最高楼面价已经达到13450元/㎡，位于区域拿地楼面价的高位。

丨2019年上半年各区域土地成交信息

高新区域由于住宅存量较大，使得住宅新增供应面积有所减少，毕竟当下高新的住宅有存量做担保并不会出现很严重的供不应求现象。除过高新之外，曲江、浐灞、港务区等为供求热点区域，成交量较大。

从供求的热点区域来看也能够发现上半年主城区内受到购房者青睐的区域依旧是浐灞和曲江，而随着2021年全运会的临近，港务区也开始成为一个新秀置业之地。

下半年楼市调控或再升级

纯新盘或难入市

上半年的西安楼市已经落下大幕，在经历过5次市场调控的环境下，西安的房价终于开始稳定，从最近公示的两批房价就能够看到，住宅价格涨幅不大，基本保持与前一批次相同，有些住宅的均价甚至会有些微降低。

面对已经到来的楼市下半场，在市场维稳的情况下，购房者们或将拥有更好的购房体验，不用再担心同样楼盘的房源一批买不上下一批涨价更多。但从近期房源入市收紧的情况来看，下半年房源是否还将如此也不好说。

下半年的楼市似乎扑朔迷离，但通过取证未销售的882万㎡、规划未取证的1568万㎡以及拿地未规划的501万㎡这三类供应量可以看到，未来市场供应量并未不足。而划分到个区域来看，未来供应将以浐灞、曲江、高新和西咸为主力区域，购房者们可以在购房时着重从这4个区域入手。

丨西安市未来12个月供应预测

此外，根据购房意向平台的购房登记数据统计显示，目前登记平台中月均新增登记人数1.3万人，如若按照此人数增加趋势来看，未来12个月预计将有15.6万套新增购房需求，再加之购房意向登记以来未选中房的6.3万人，未来12个月合计将有近15.6万套房源需求量，整体市场需求仍然旺盛。

但随着购房者们的理性和房价的涨幅稳定，后期摇号的楼盘或将减少，线下开盘的情况将会增长，市场总体恢复合理化。

从上半年的市场大环境可以看到，虽然TOP10房企或将会在2019年下半年预计释放较多供应房源，但下半年西安市购房市场将会以去化现有库存为主，或将打乱品牌房企的推货计划。

丨TOP10房企在2019年下半年的预计供应量

有消息称，为了稳定房价并去化库存，西安或将再次进行楼市的相关调控，叫停下半年预计面市的纯新盘，将住宅供应的大头转向19.2个月的库存上来，进行稳价除库存。

而这里要告诉购房者们的是，虽然政策或多或少在下半年有所变化，但切勿恐慌入市，仍然需要保持理性的购房态度，以免被楼市假象冲昏头脑。此外，由于当下更多购房者倾向于购置改善型产品，因此下半年或许入市的改善型房源会增多，也提供给购房者更多选择。

而对于购房区域的选择，建议购房者们还是根据限购主城区到限购近郊区再到非限购热点区域以及非限购区域进行选择。