今天发生了一件大事。很大很大。

我们都关注到了。

另外，A股市场也真精彩。一上来就是2%的高开，短暂下探之后，又直接一个拉升，甚至来不及加仓，就涨上去了。

面对其他股市一片绿的惨淡，我只能说我大A股真牛B。

对于具体事件不做解读，但是可以打个比喻：

班上第一名和第二名互看不顺眼。有一天老师让这两人打扫卫生，第一名嫌第二名干的活少，第二名嫌第一名搞卫生不仔细，两个人就吵起来了。

但吵架只是一种互看不顺眼的方式，打扫卫生是一个直接的导火索。

背后的实质，在于第一名和第二名的竞争关系。

即使后来可能会和好，或者决裂，不管最终结果怎么样。

竞争的局面已经是注定了的。

这代表着，一旦竞争起来，就要争抢存量市场的红利了。

下文，是对新形势下的房价、楼市的思考，可能脑洞有点大。

但对于每个有房子的人来说，是息息相关、非常重要的事情。

所以希望大家可以仔细阅读，如果暂时搞不明白，先转发朋友圈，或者收藏起来，多读几次。

01

过去的30年，我们是增量市场，处处充满了红利。无论是经济发展还是个人财富，都是加速向前奔跑的状态。

比较明显的表现就是房价的上涨。

到了2017年5月，同比增长9.6%。不要小看这个数字，它隐含着一个重大的趋势性变化——

M2增速首次跌破两位数，这是30年来的第一次。

而在2017年年初，大家对M2增速的预期目标是12%。可惜，后来再也没有实现过两位数的增长了。

这说明，M2低发成为了新常态。如果没有09年那一拨操作，这个趋势会更早、更明显的表现出来。

M2增速持续降低意味着什么？

M2可以简单理解成为广义货币供应量，当货币供应量的速度降低了，也就说明房价上涨的空间，不会像过去那么大了。

在解释这个问题之前，先跟大家科普一个概念：房子的本质是什么?

在普通人看来，房子的本质是用来住的。但是放在资本市场，房子的本质是抵押物。

举个例子就明白了。

比如，我们普通人买房，大部分都需要申请房贷，实际上是把房子抵押给了银行，银行才房贷的。

再往上推一步，某开发商想开发一个楼盘，规定他的自有资金要达到35%，也就是说剩下65%的贷款资金中同样大部分来自银行。（国际上的通常水平是30%~40%）

无论是土地、房子，为什么有金融属性？因为本质就是抵押物。

银行才是最大的房东。高涨的房价，是银行杠杆催生的结果。

为什么M2的增速和房价正相关？因为M2增加大部分是信贷杠杆作用。

这是过去房价上涨的最根本的逻辑，但接下来，玩法就不一样了。

02

随着M2降速，叠加城镇化步入后期，人口红利逐渐减弱，楼市会出现什么样的趋势呢？

红利的时代，老大吃肉，小弟喝汤，彼此相安无事。如同过去几十年，大小城市房价一起涨，一派祥和。

但当红利逐渐减弱，老大和小弟们，其实是一种竞争的状态。这就像一二线和三四线的人口竞争。

过去两年的棚改，给足了三四线红利，也是三四线最后一次楼市盛宴。但是伴随着去年棚改货币化比例减少的表态，以及今年棚改计划大幅度降低，三四线楼市进入了拐点。

特别需要注意的一个点，关于今年落户政策，一二线和三四线的区别：

鼓励大城市落户vs收缩型中小城市要瘦身强体，严控增量

大城市开始抢人，小城市开始瘦身。人口假如流入大城市，从小城市流出。

所以可以推测——

1、未来一二线楼市的房价依然会上涨，三四线房价不可能大跌，但因为人口流出，很难找到接盘侠，所以房价是高位站岗，既不能保值，也无法抵御以后的通胀。

还有一类特殊的城市，是在一二线大城市周边的小城市，不能叫做三四线，应该叫做一线+、二线+，这类城市也会跟随一二线一起上涨。

2、具体到一二线城市，还会有半年翻一倍，三年翻两倍的可能性吗?有，但可能性不大。

大的原因是基本面发生了变化，人口红利减弱、M2降速。还有很重要的原因，楼市正在逐步走向去金融化，比如房住不炒、鼓励租赁市场发展、房产税出台等等。

3、未来的大趋势是，房价也会上涨，但是翻倍大涨的情况罕见，短期炒房套利的空间变小。

同时，因为租房市场有资本介入，房租进一步走高。

前两天小密圈里有人问了一个很典型的问题：已经有一套住房，是建议以小换大还是买第二套？

从房租收益逐渐走高，房价上涨空间变小，同时大环境依然是限购限贷无法加杠杆的情况看，当然不建议以小换大。

当下策略：降杠杆、减负债，增加资产。

03

再说一个和主流媒体略冲突的观点。

我之前不止一次的提到，3月份的小阳春可以看到未来一年的行情。对此判断北上广深、二线城市市场已经回暖。

但4月份，有些城市销售数据下滑，也有人认为，小阳春是暂时的，今年楼市依然不容乐观，甚至一二线还可能下跌。

对这种说法不赞同。

所以我要拿出第二个重要的参考数据来说话。

除了小阳春外，还有一个数据，是可以明显观察到楼市周期行情的——M1M2增速剪刀差。

M2可以理解为广义货币供应量，就是流动的钱+存起来的钱

M1可以理解为流动的钱

（这里是为了便于理解而说的，说法不准确，想具体了解的可以查阅相关定义）

为什么要看M1M2增速剪刀差呢？因为单纯观察M2增速已经并不精准了，2018年M2已经达到183万亿，对于一个庞大规模的数据来讲，已经不能很精准的感受到信用环境的变化了。

当M1增速-M2增速大于0，就说明大家都把钱拿在手里，拿在手里为了干啥？消费、投资。所以这个时候，信贷扩张，是楼市热的时候。

当M1增速-M2增速小于0，市场流动性收紧、信贷收紧，说明大家投资意愿降低，更想存款，楼市也就比较冷。

我们从2006年开始回顾下是不是这样：

M1增速-M2增速大于0的时间阶段：

2006年年底-2008年年中，房价上涨；

2009年下半年年-2010年全年，房价上涨；

2012、2015年险些要突破0，但基本都是在0以下，所以只有一二线出现了温和的上涨。三四线还是阴跌。

2015年下半年-2018年年初，这是最近一段时间发生的房价上涨。

从18年2月份以后，M1增速-M2增速持续为负，还是持续走低的。但请注意，到了2019年年初，增速开始走高，虽然也是小于0，但已经出现了拐点。

这说明市场上流动的钱开始增加，信贷开始扩张。

现在还远远不到房价要上涨的时候，但是已经可以说明，一二线楼市回暖，不是短暂的现象。

3月小阳春也不简单的是季节现象。

一二线回暖的趋势，已经正式确立。

什么时候加杠杆买入，就看什么时候，M1增速-M2增速大于0。

那个时候，我依然会继续为大家解读。