近日，不少购房者抱怨，2017就一直纠结要不要买房，2018年又再次成了全家纠结的事情。房地产市场被称为经济周期之母，房地产投资也成为影响中国经济景气的关键变量。对于购房人来说，从房地产投资的前景，可以大体判断开发商的市场预期、资金市场环境的变化和调控的方向，进而顺势做出合理的购房决策。

那么，哪些因素是影响2018年房地产投资的关键变量？购房人从中又能获得哪些启示，且看下文的分析。

房地产业承压两大因素

多地房贷利率上行，购房门槛再度提高

面对新年各地银行纷纷上调房贷利率，一些刚需和改善性购房者抱怨称，房价即使会降一些，但是买房门槛更高了，难度更大了。

2018年1月全国首套房贷款平均利率为5.43%，相当于基准利率1.11倍，同比上升21.75%。实际上，银行不但把房贷利率全线上浮，还加大了对购房者的审核标准。除了征信良好，月收入覆盖月还款额的2倍外，还要求贷款人具有大专以上学历。而另一家股份制银行则要求，贷款人年龄在55周岁以下。

对此，业内专家表示，房贷是影响房价走势的最关键指标之一，收紧的房贷叠加房地产调控政策，对约束房价上涨、抑制“炒房”的作用更为明显。

房地产销售连续下滑

从需求端看，在严调控方向不变和按揭贷款利率不断上升的趋势下，2017年房地产销售面积已降至7.7%。房企的策略以消化现有库存为主，并不急于开工建设。由此，2017年12月新开工面积累计增幅也下降至7%。随着房地产销售的持续下滑，尽管房企会有一定的补库存投资，但整体开工增长前景并不乐观。相应地，房地产开发投资仍将持续下行。

数据来源：wind,苏宁金融研究院

2018年房地产的机遇

房地产迎来历史性巨变，绝非虚张声势的妄言，而是实实在在的事实，这种巨变可以从三个维度观察：

1

房地产的基本矛盾变了

用十九大报告中的话，就是房地产的基本矛盾变了，房子短缺的历史基本结束。房地产市场的主要矛盾，已经从过去的房子不够，房子短缺，进入到资源配错导致的不均衡不充分的问题。房子够了，但好房子少，优质城市的优质房产仍然稀缺，这将是长期的。特别是，随着人们对房子功能定位的不断提升和变化，人们对房子赋予了更多精神层面的东西，这必将引发房地产价值链和产业链的裂变。

2

房地产的“灵魂”变了

十九大重申“坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位”。这是房地产政策定位的颠覆性的纠偏，房地产政策从从过去的经济政策回归到民生和社会政策，这是一个巨大的变化。根据十九大的描述，未来的房地产政策将告别调控周期，进入到制度建设周期，这也意味着，送所言的“二次房改”已经启动。

3

三四线城市棚户区改造新增投资仍然较大

三四线城市棚户区改造货币化安置是去库存的重要工具，也是房地产投资平稳增长的重要因素。2017年5月，国家明确2018-2020年再改造各类棚户区1500万套，年均500万套与2017年600万套的差距并不大，无论是货币化安置还是原地改造，都将有利于房地产投资的增长。从棚改的资金来源看，此轮棚改央行专设的国家开发银行抵押补充贷款（PSL）将保持在稳定水平，截至2017年12月末PSL余额累计已达到2.69万亿元。

数据来源：wind,苏宁金融研究院

买房人不妨把握好结构性购房机会

对于普通购房人来说，房地产投资对于房价并没有必然和直接的影响，它是房地产开发商的市场预期和资金供应共同作用的结果。房地产投资的下行，暗示着2018年房地产市场还将延续当前的调控方向，加上按揭贷款利率持续攀升，房价整体牛市的可能性不大，但结构性购房机会仍然存在。具体来说，可根据以下几方面条件相机抉择：

一线城市可买入高品质楼盘

受限价政策影响，一线城市价格管控异常严格，部分区域、板块甚至出现一二手价格倒挂现象。短期内，一线城市调控难言放松，中高端市场更是价格管控的重点。因此，一线城市特别是上海、深圳的市场长期看好，利空已经出尽，价格触底现象隐现，中高端优质楼盘值得介入。

人口净流入、前期价格涨幅相对较低的强二线城市，房价明显下跌的概率不高。

前期涨幅过快、交易低迷的强二线城市购房者可观望一段时间，相反，前期涨幅相对偏低、与一线城市房价差距更大的二线热点城市库存已大幅下滑，房价上涨潜力仍然存在。

核心城市对周边三四线城市溢出效应仍值得期待。

特别是一线和强二线核心城市周边、高铁一小时经济圈三四线城市、卫星城，房地产市场将可能继续分享核心城市的人口、资金溢出的红利，住房潜在需求较大，房价稳中有升的趋势可期。